Puma

Недвижимость Москвы

В теме 18 сообщений

Назад в коммуналку

Цены продолжают падать, сдать квартиру все труднее: на одного арендатора приходится три-четыре предложения. Тренд последнего времени — совместный съем. Причем если раньше квартиру вскладчину арендовали студенты, то теперь жить в коммуналке готовы взрослые семейные люди.

В профильных группах в соцсетях и на форумах, где люди дают объявления о сдаче и съеме квартир без посредников, полно предложений о совместной аренде жилья. "Ищу девушек для совместного съема квартиры (1,2,3-комнатной, зависит от количества народа). Хотелось бы жить в квартире со свежим ремонтом и адекватными соседями. Можно с котами, если они не гадят где попало",— пишет одна из участниц группы в фейсбуке.

В начале ноября эксперты "Инком-Недвижимость" обнародовали исследование, согласно которому совместный наем стал заметным трендом. Так, в октябре из всего объема многокомнатных квартир по этой схеме сдавались уже 57% объектов, подсчитали в "Инкоме", в то время как год назад показатель не превышал 38%. И это при том, что, по всем официальным сводкам и по данным того же "Инкома", с рынка совместной аренды ушли около 25% иногородних студентов.

Однако, по наблюдениям экспертов "Инком-Недвижимости", в этом сегменте появился новый тип арендаторов: для получения дополнительного дохода родственники сдают свои однушки и двушки, объединяются и живут в арендованном жилье. "Семья снимет квартиру. Семья — это мой муж, 15-летний сын и, соответственно, я. Нас интересует 1-комнатная квартира или комната в 2-комнатной квартире. Приветствуем и вариант совместной аренды",— пишет Дарья С. в группе в фейсбуке. Год назад подобные сделки были из разряда уникальных, а сегодня это хоть и небольшой, но стабильный процент из всего объема договоров найма многокомнатных квартир, отметили в "Инкоме".

"Когда студенты всех стран объединяются чтобы снимать жилье, или представительство снимает квартиру для сотрудников фирмы — это нормально",— рассуждает замдиректора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова. Совместный наем трудовыми мигрантами — тоже не новость для рынка.

А вот вынужденная совместная аренда среди взрослых людей, имеющих специальность, работу и некогда крепко стоявших на ногах, которые теперь испытывают финансовые трудности,— это сугубо антикризисная мера,— отмечает Полякова.

Конечно, если эти случаи начнут формировать основную статистику, то, по ее словам, речь пойдет уже не о кризисе, а о катастрофе сегмента аренды жилья. "На рынке недвижимости сейчас не кризис. Понимаете, кризис — это то, что начинается и заканчивается, из него выход есть. Мы же находимся в новой экономической реальности. У нас закончилась эпоха шальных денег. И все это наложилось на конфронтацию с Западом, на геополитическую ситуацию, поэтому сейчас денег в экономике мало, доходам населения расти неоткуда",— объясняет заместитель руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Сергей Жарков. Соответственно, и ставкам аренды тоже некуда расти.

 

Ставки на понижение

 

На минувшей неделе эксперты "Инкома" констатировали: минимальные цены аренды столичных квартир в октябре упали ниже 20 тыс. руб. Причем речь идет, скажем, о малогабаритной однокомнатной квартире, но в пяти минутах транспортом от станции метро "Октябрьское поле". То есть это не Новая Москва, которую сами москвичи не считают (и вряд ли когда-нибудь будут считать) Москвой.

 

Заметно упали цены и на то, что раньше называлось премиум и бизнес-классом.

Половина моих знакомых-экспатов, в основном из банковской сферы, которые на протяжении последних трех-пяти лет жили в Москве с семьями, сейчас отправили родных домой и переехали в меньшие квартиры,— рассказывает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.

Их бюджет на аренду теперь не превышает 90 тыс. руб. Часть спроса, правда, смогли заместить российские семьи, которые снимают трех-четырехкомнатные квартиры за 180-220 тыс. руб. в месяц.

 

Но элитное жилье им, как и прежде, не по карману. Хотя если год назад основной бюджет аренды элитных квартир составлял $20 тыс., теперь это в лучшем случае $8-9 тыс. Многие арендодатели в этом сегменте продолжают держать цены в валюте, хотя в Est-a-Tet настоятельно рекомендуют перевести все расчеты в рубли и позаботиться о парковочном месте — без него арендаторы элитного жилья рассматривать квартиры не хотят.

 




 

Впрочем, самые любопытные вещи происходят в сегменте бюджетных многокомнатных квартир. "Совсем недавно сотрудница нашей компании сняла трехкомнатную квартиру в Павшинской пойме за 40 тыс. руб. в месяц. Площадь — около 90 кв. м. Стоимость отделки, необходимой мебели и техники "с нуля" никак не меньше миллиона рублей",— поделился своими наблюдениями с "Деньгами" управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Можно было бы предположить, что человеку просто повезло — ведь средние цены на трешки в октябре, по данным "Инком-недвижимости", составили порядка 50 тыс. руб. Однако среди объявлений о сдаче квартир корреспонденты "Денег" нашли на минувшей неделе предложение о долгосрочной аренде двухкомнатной квартиры на Соколе, рядом с "поселком художников", всего за 35 тыс. руб., раньше это была цена однушки из серии "бабушкиных квартир".

 

Подобные ценники появляются даже при том, что на рынок аренды не спешат выходить владельцы так называемых инвестиционных квартир. По словам Вадима Ламина, массового характера этот процесс так и не приобрел: инвесторы понимают, что сейчас в аренде, как в случае с трешкой в Павшинской пойме, только ремонт будет отбиваться более двух лет. А там надо будет снова делать косметику.

Это совершенно нерентабельно",— говорит Вадим Ламин. "Если раньше аренда приносила в лучшем случае 4-6% годовых, ну 7-8% — потолок, и все равно это было ниже банковского процента, то сейчас она уже приносит 2-3% годовых,— согласен с Ламиным Сергей Жарков.

Продажа против аренды

Получается, что время столичных рантье как класса заканчиваются.

Давайте смотреть правде в глаза: было сколько-то людей, которые обладали дорогими квартирами, были люди, которые скупали обычные квартиры — одно-двухкомнатные и пользующиеся наибольшим спросом, что называется, в запас — как инвестиции. Были бабушки, которые сдавали комнаты. Были люди, которые унаследовали бабушкины квартиры, и у них нет денег, чтобы ремонт там сделать. Отбросим сейчас элитную составляющую. Возьмем рядовой рынок аренды. Что мы видим? Все эти люди реально конкурируют друг с другом. По нашим оценкам, сейчас на каждую единицу спроса приходится три-четыре предложения, то есть арендатор может и снижение цен диктовать, и выбирать лучшее из предложенного,— говорит Жарков.

У собственников несдающихся квартир остается несколько вариантов: снижать цены на аренду, вкладывать деньги в ремонт или продавать эти квартиры.

Сейчас оживились сборщики платежей за ЖКУ, появилось налогообложение по кадастровой стоимости. Реально уже деньги нужны для того, чтобы эти квартиры просто простаивали! — комментирует Жарков.

Многие собственники понимают, что сдавать квартиру невыгодно, поэтому торопятся ее продать.

Это уже начинает конкурировать с рынком новостроек. Но там-то сидят достаточно серьезные специалисты, которые весьма грамотно оценивают конъюнктуру на рынке, и они тоже вынуждены держать цены ниже. И все это как снежный ком начинает наваливаться и давить цены продажи, а вслед за этим продавливать и цены на рынке аренды,— объясняет заместитель руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".

"Сегодня у инвесторов на рынке недвижимости действительно незавидная ситуация",— соглашается управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее словам, это связано с тем, что фактически нет покупателей с "живыми деньгами".

Государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть на приобретение инвестиционных квартир,— отмечает Литинецкая.

Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня затягиваются.

 

Одна владелица инвестиционной двухкомнатной квартиры в ЖК в Красногорске посетовала корреспонденту "Денег": мол, с августа ей пришлось снизить цену продажи с 6,7 млн руб. до 6,25 млн. Причем если летом ее квартира с ремонтом была еще средней по рынку, то теперь это самое дорогое предложение из идентичных объектов, продающихся в том же комплексе. "Если я снижу цену, получается, я буду продавать квартиру с ремонтом по той же цене, что и без ремонта",— рассуждает женщина, но при этом понимает она и другое: никакие квартиры — ни с ремонтом, ни без него — и так не продаются в этом ЖК.

 

В воспоминаниях о тучных годах и ожидании лучших времен живут и владельцы элитных квартир.

Люди помнят, что они покупали квартиры по $23 тыс. за кв. м, делали там эксклюзивный ремонт за доллары и евро, привозили мебель на заказ тоже за доллары и евро. Они не готовы ни сдавать квартиры за рубли, ни снижать на них цены с $30 тыс. в месяц. Они ждут своего уникального предложения и готовы потратить на это несколько лет,— говорит Анна Карпова из Est-a-Tet.

Может быть, такая стратегия и верна, но, по словам Вадима Ламина, профессионалы все-таки стараются избавиться от квартир, пусть и с некоторыми потерями. Как написали в своем обзоре по итогам октября эксперты аналитического центра IRN.RU, "цены будут и дальше сползать вниз не только в долларовом, но и в рублевом выражении, а потому лучше продать сейчас, скинув процентов десять, чем потом идти на куда более существенное снижение цены".

 

"Ситуация так и выглядит на самом деле — и если у вас нет необходимости в альтернативной сделке, а есть лишняя квартира, конечно, лучше продавать ее сейчас, потому что дальше цены пойдут вниз, а вас в данном случае волнует количество денег",— говорит Жарков. Если у вас однушка, а нужна двушка, это другое дело. Здесь, жди не жди, они будут дешеветь одновременно. И не так важно, когда этот вопрос решать.

Но если у вас стоит вопрос именно дохода, то лучше продать эту квартиру и раскидать по нескольким банкам по 1,4 млн. И получать по 9-10% годовых — поди плохо! Это всяко больше, чем вы будете получать сейчас с любого арендатора, после каждого из которых вам еще предстоит делать ремонт, искать нового арендатора и получать все сопутствующие аренде риски,— считает Жарков.

Впрочем, некоторые собственники нашли компромиссный вариант: пока квартира стоит на продажу, они ее сдают по цене ниже рыночной. Корреспондента "Денег" по первому же объявлению о сдаче квартиры дешевле рынка риэлтор предупредил: дисконт установлен за то, что будут приходить покупатели смотреть квартиру, которая может быть продана в любой момент. С паршивой овцы, как говорится, хоть шерсти клок.

 

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Подробнее на Рамблер.Финансы...http://finance.rambler.ru/news/2015-11-17/nazad-v-kommunalku/

  • Upvote 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Не совсем всё так, как пишут в этой статье по аренде.

Вот живой пример. Выставили квартиру на продажу, предупредили заранее жильцов. Они начали активно искать другое съёмное жильё. Да предложения есть, но тут начинаются заморочки от арендодателей..., кота нельзя, переставить мебель нельзя, свою мебель нельзя, гостей с ночевкой нельзя и т.д и т.п. Когда мы сказали, что квартира снимается с продажи, и они остаются на тех же условиях, были слёзы радости. Не всё так просто, как снять, так и сдать. А уж продать сейчас...)))

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Естественно будут слезы радости, т.к чтобы снять нужно будет еще какие нибудь агентские оплатить,  а это лишние траты.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Живут у нас уже 3 года по устной договорённости, без посредников (агентств). ВСЕГДА деньги вовремя и чисто. Нам с ними очень повезло, видимо, как и им с нами)))

 

 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Нашли друг друга)))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

У нас живут уже 12 лет, тоже по устной договоренности. За это время в какой-то мере своими стали...Сейчас у человека очень тяжелый период, совести не хватило брать арендную плату за месяц. Не обеднею, хоть постоянно заниматься благотворительностью не позволит собственное финансовое положение.

  • Upvote 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
46 минуты назад, Fram сказал:

У нас живут уже 12 лет, тоже по устной договоренности. За это время в какой-то мере своими стали..

12 лет - это уже почти родственники)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

У нас во второй квартире тоже уже не первый год живут "гостарбайтеры" узбеки, тоже по устной договоренности. Отличные люди. Берем с них только кварт плату. Никогда не было с их стороны проблем. Иногда приглашают на плов :smile:. Чинят сантехнику и прочее за свой счет. Раз в три месяца выезжают и заезжают, дабы продлить пребывание. Привозят всякие диковинные орехи из Узбекистана.:ism (145):

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вот и пойми тех кто в Москву на заработки едет... Мне бы было тяжело 12 лет жить в городе на съемном без особых перспектив приобрести что то свое...

  • Upvote 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
34 минуты назад, Дик Штейн сказал:

Мне бы было тяжело 12 лет жить в городе на съемном без особых перспектив приобрести что то свое...

Ко всему привыкаешь, и к бесперспективности тоже. Очень много людей кто не может приобрести жилье и даже работу постоянную, чтобы можно было что то планировать... 

  • Upvote 4

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 18.11.2015, 9:25:30, Puma сказал:

На минувшей неделе эксперты "Инкома" констатировали: минимальные цены аренды столичных квартир в октябре упали ниже 20 тыс. руб. Причем речь идет, скажем, о малогабаритной однокомнатной квартире ... 

Если пенсионеру сдавать в Москве по 20 тыр., а в Анапе снимать по 12 тыр. будет уже существенная прибавка к пенсии. Но есть и дополнительные бонусы: лечебный воздух, больше солнца, прекрасные морские набережные для прогулок, качественнее продукты, которые ещё и дешевле.

Изменено пользователем Земляк
  • Upvote 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Застройщики бьют тревогу из-за низкого спроса на жилье.

Застройщики ищут способы снижать себестоимость и просят господдержки, пишут «Ведомости». Власти столичного региона готовы идти навстречу ради сохранения строительной отрасли в целом. Например, Подмосковье, где до 85% квартир покупается по ипотеке, вновь выступило с инициативой о субсидировании ставок уже до 7%.

 

«Если ничего не делать, к марту [2016 г.] некого будет спасать», — говорит вице-губернатор МО Герман Елянюшкин: по его данным, в 2015 г. объемы продаж сократились на 30–70%. «Почему мы радуемся такому распространению ипотеки? Развиваются проекты-миллионники, у которых нет платежеспособных покупателей», — недоумевает Алексей Белоусов, директор по развитию Capital Group.

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН, основным отличием нынешнего кризиса от предыдущих называет именно серьезное снижение платежеспособного спроса. «Учитывая колоссальные объемы строительства, меня это пугало, — признавалась она на круглом столе „Ведомости. Недвижимость“ в ноябре. — А потом мы посмотрели на цифры. Москве нужно все больше и больше жилья. Только с 2010 г. население столицы увеличилось более чем на 1,6 млн человек официально (до 12,2 млн). Модель развития в России такова: в каком бы регионе вы ни жили, как только вы достигаете определенного уровня, зарабатывать серьезные деньги вы приезжаете в Москву. В то же время в 2008 г. по финансовым и административным причинам ввод жилья уменьшился с ежегодных 5 млн кв. м до 2–3 млн кв. м». «В Москве необходимо ежегодно строить около 9–10 млн кв. м новой недвижимости и капитально ремонтировать еще примерно 5 млн кв. м», — говорил ранее заммэра Москвы Марат Хуснуллин. Сейчас в столице в стадии строительства около 11,5 млн кв. м жилья. «Эти объемы Москва может поглотить», — уверена Тейн.

 

Не все застройщики столь оптимистичны. «В 1998 и 2008 гг. было ожидание роста. В 2015 г. — ожидание длительного снижения либо стагнации», — говорит руководитель проекта в RDI Алексей Зуев. «Много построенного не продано, цена падает, себестоимость растет. Девелоперов хотят лишить источника дешевого финансирования (средств дольщиков по 214-ФЗ). Здоровой рентабельности, адекватной риску, уже нельзя будет достичь», — опасается он.

 

 

Изменено пользователем Марина1104

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

сколько в среднем в Москве будет стоить студия в новостройке?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
51 минуту назад, karrozziazz сказал:

сколько в среднем в Москве будет стоить студия в новостройке?

Почему бы Вам не обратиться за консультацией к московским риелторам? Они Вам точно подскажут.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

На рынке недвижимости Москвы появились «бартерные» предложения

Эксперты, опрошенные журналом «Деньги», утверждают, что в кризис на рынке недвижимости выросло число «бартерных» предложений. Продавцы предлагают обменять квартиру или дом на другую квартиру, машину или даже зарубежный дом. «Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Эксперты называют три варианта подобных схем продажи для граждан: мена – это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен – для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием «живых» денег. «По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%. При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м», — делится наблюдениями Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Подробнее об этом читайте в материале журнала «Ъ-Деньги» «Менять – не строить».
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/2926686

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 18.11.2015 at 09:25, Puma сказал:

Но если у вас стоит вопрос именно дохода, то лучше продать эту квартиру и раскидать по нескольким банкам по 1,4 млн. И получать по 9-10% годовых — поди плохо!

Вот это совсем сомнительный вариант. Квартира никуда не денется. А вот получите ли вы свои деньги из банка, даже если они застрахованы по АСВ это далеко не факт. Посмотрите пример отзыва лицензии у банка КроссИнвестБанк. Лицензию отозвали, когда начались выплаты выяснилось что:

---

Банк России вскрыл факт наличия неучтенных вкладов в Кроссинвестбанке. Согласно данным регулятора, руководство банка не отразило данные более чем о двух третях вкладов на сумму 3,5 млрд руб. По мнению экспертов, вкладчикам банка остается лишь отстаивать свое право на получение страхового возмещения по вкладам в суде.

 

И на заметку, вклад в банке для полного покрытия АСВ нужно размещать с учетом процентов, иначе 1.4 млн руб, и отдадут, без процентов)

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти