Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

[Igor 10 237]

Как  рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры?

 

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.

 

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

 

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

 

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.

 

Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 

 (4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

 

Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 

 (2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

 

Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:

 

 (1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.

 

Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:

 

(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

 

2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры.

 

Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

 

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

 

 ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

 

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

 

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

 

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

 

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

 

 (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = - 130 тысяч рублей.

 

Знак "минус" в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

 

Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупательимеет право на налоговый вычет, то есть:

 

• Работает и официально платит налог

 

• Ранее не пользовался налоговым вычетом.

 

Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

 

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:

 

Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:

 

 ((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = - 130 тысяч рублей.

 

И снова знак "минус" говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

 

 

Источник: realty-ask.ru

 

[Nota 94]

Игорь добрый день!

Подскажите пож. по налогу при покупки квартиры. Моя приятельница в 2014 году купила квартиру за 2 млн.руб.При покупке в договоре указана сумма в 1 млн.Она никогда не получала никаких вычетов. Может ли она сейчас подать в налоговую декларацию и получить130 тыс.руб.?

[YURIY 920]

Нет

[Nota 94]

Юрий Спасибо за ответ. Если можно поясните пож. почему?

[YURIY 920]

Юрий Спасибо за ответ. Если можно поясните пож. почему?

http://prozhivem.com/kvartira/nalogi/vychet-pri-pokupke-kvartiri.html

[Nota 94]

Спасибо, все прочитала и не поняла как женщине, которая купила квартиру, а потом вышла в декрет получить имущественный налоговый вычет? Может она и не выйдет больше на работу, с детьми разные ситуации бывают.

[Андрей 219]

Продать квартиру бывает не только сложно, но и дорого.

Свою долю от прибыли может потребовать государство – в виде налога с продажи жилья.

Продажа недвижимости – самый распространенный способ быстро пополнить свой счет кругленькой суммой. Неудивительно, что казна претендует на часть свежеприобретённого дохода налогоплательщиков. По российскому законодательству, для резидента (человека, который проводит в стране более 183 дней в году) НДФЛ составляет 13 %, а для нерезидента — 30 %. Однако платить приходится не всегда.

Государственная пошлина распространяется, в первую очередь, на зажиточных россиян, которые инвестируют в недвижимость и зарабатывают на быстрой и выгодной перепродаже. Поэтому от налога освобождаются собственники, которые владеют объектом более трех лет. С 2010 года они даже не обязаны указывать факт сделки в своей декларации о доходах. Правда, скоро налоговое законодательство ужесточится и с 2016 года минимальный срок владения имуществом увеличится до 5 лет.

Чтобы ненароком не нарушить закон, продавцу важно понимать, с какого момента он официально считается хозяином имущества. Налоговые органы учитывают не день совершения сделки, а дату, которая значится в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Правда здесь могут быть некоторые исключения.

К примеру, новая запись в Росреестре может появиться в процессе узаконивания перепланировки или при передаче доли недвижимости члену семьи. Но это никак не повлияет на основной период владения, который начинается с момента приватизации или покупки жилья. Для члена ЖСК датой отсчета будет полная выплата пая, а для наследника – день смерти прежнего владельца квартиры.

 

Налоговое законодательство довольно строго относится к имуществу, которое досталось человеку «просто так». Самой большой пошлиной облагаются квадратные метры, выигранные в лотерею: в казну придется вернуть 35% от стоимости «приза». Дарственная на недвижимость обходится дешевле – 13% от суммы, которая указана в договоре дарения.

При этом у некоторых граждан возникает соблазн искусственно занизить стоимость квартиры, однако увлекаться этим не стоит. Если цифры в документах будут отличаться от рыночной более чем на 20%, это вызовет у налогового инспектора обоснованные подозрения и может закончиться проблемами с законом.

Бесплатно передавать друг другу квадратные метры можно только в узком семейном кругу. Россияне вправе спокойно получать жильё в подарок от супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестер. Более дальним родственникам придется раскошелиться.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент

Изменено 5 июня, 2015 пользователем Андрей

[asassin 558]

Вопрос: квартира куплена по ДДУ за 1,5 млн., после постройки дома и получения документов о собственности продается за те же 1,5 млн.

Правильно ли я понимаю, что налог с этой сделки не берется?

 

Почему возник вопрос - ведь ДДУ это не договор купли-продажи, по сути это договор, по которому возникает право требования передачи квартиры. покупается не квартира, а право требования. А продается потом квартира.

 

Спасибо

[asassin 558]

Никто не знает разве?

[Дик Штейн 2 979]

НДФЛ - это налог с дохода. В данном случае, как я понимаю, при приложении договора дохода не будет, соответственно и налога не будет. Единственное вроде что со след года налог будет определяться что бы не ниже 70% от кадастровой стоимости

[Андрей 219]

Да, совсем скоро каждый Продавец будет наизусть знать свою кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Продавцы попадут на хороший налог.

[Юльчик 0]

Подскажите пожалуйста ситуация такая, в 2015г. в декабре продали квартиру за 3 100 000. налог к уплате 273 000 р. в этом году ничего не покупали, то была покупка недвижимости в 2013г. правом на имущественный вычет не пользовались. можно ли сейчас за 2015г. сделать взаимозачет налога к уплате и возврата налога?

[kisa8905 156]

кто знает налоговый вычет по ипотеке за 3 года получают или за каждый год? ниче не пойму

[Дик Штейн 2 979]

4 часа назад, kisa8905 сказал:

кто знает налоговый вычет по ипотеке за 3 года получают или за каждый год? ниче не пойму

Каждый год пока не выберешь его.

[kisa8905 156]

13 часа назад, Дик Штейн сказал:

Каждый год пока не выберешь его.

кого выбиру??? это  налоговую надо ехать узнавать какие документы? а как его рассчтают если по дговору квартира была млн, а реальная сумма кредита больше? на какую сумму считают вообще???

[Дик Штейн 2 979]

Получаешь пока сумму вычета не выберешь.

В твоем случае 13% от суммы покупки что в договоре и + ипотечные проценты - как проценты считают лучше узнать в налоговой...

А вообще на вычет я подавал через любое агентство что рядом с налоговой. Примерно за тысячу они и подадут и сдадут за тебя

[Igor 10 237]

Налоговый вычет это не разовая выплата. Здесь все рассчитывается индивидуально, в зависимости от вашей белой зарплаты и выплаты могут растянуться на годы.

[kisa8905 156]

14 часа назад, Дик Штейн сказал:

Получаешь пока сумму вычета не выберешь.

В твоем случае 13% от суммы покупки что в договоре и + ипотечные проценты - как проценты считают лучше узнать в налоговой...

А вообще на вычет я подавал через любое агентство что рядом с налоговой. Примерно за тысячу они и подадут и сдадут за тебя

Ромка, это что агенства такие? например?где в Анапе такое найти?

[Petrovich 22]

У нас в МФЦ оказывают платные услуги по заполнению формы 3 НДФЛ для налогового вычета (600 рублей). Потом сам в налоговую с копиями всех документов идешь и сдаешь. Можете в интернете найти фирмы. Внимание, для пенсионеров можно подавать сразу за 3 предыдущих года.

Изменено 13 октября, 2016 пользователем Petrovich

[kisa8905 156]

\ не пенсионер....но где-то вот и прочитала, что раз в 3 года все...вот и вопрос возник

[Дик Штейн 2 979]

Нет... Пока не выберешь сумму.

[Igor 10 237]

Да нет конечно. Единоразово  вычет не получите.  Чтобы воспользоваться вычетами, вам нужно иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. Например, получать заработную плату. Если же у вас не было таких доходов в году приобретения жилья, то вы сможете получить вычеты позже, когда доходы у вас появятся.  И будут вам выплачиваться в виде этих 13%. Чем больше зарплата,тем быстрее, как сказал Рома, выберете сумму.

 

[kisa8905 156]

спасибо))))

[Светлана Уразманова-AF 1 997]

• <Информация> ФНС России <О едином налоговом платеже физического лица>

  С 1 января 2019 года вводится единый налоговый платеж в счет уплаты имущественных налогов физлицами

  Единый налоговый платеж - это денежные средства, которые физлицо добровольно перечисляет в бюджетную систему РФ с помощью одного платежного поручения для уплаты налога на имущество физических лиц, а также транспортного и земельного налогов.

  Зачет платежа налоговые органы будут проводить самостоятельно при наступлении срока уплаты налогов.

  Необходимо помнить, что в первую очередь перечисленные суммы будут зачтены в счет погашения недоимок и (или) задолженностей по соответствующим пеням и процентам по налогам, а только потом в счет уплаты самих налогов.