В теме 24 сообщения

Как  рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры?

 

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.

 
Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
 
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
 
Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.
 
Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:
 
 (4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.
 
Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:
 
 (2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.
 
Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
 
 (1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.
 
Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:
 
(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.
 
2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры.
 
Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.
 
Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
 
 ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.
 
Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:
 
((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.
 
Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.
 
Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:
 
 (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = - 130 тысяч рублей.
 
Знак "минус" в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
 
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупательимеет право на налоговый вычет, то есть:
 
• Работает и официально платит налог
 
• Ранее не пользовался налоговым вычетом.
 
Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).
 
Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:
 
Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:
 
 ((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = - 130 тысяч рублей.
 
И снова знак "минус" говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
 
 
Источник: realty-ask.ru
 
  • Upvote 3

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Игорь добрый день!

Подскажите пож. по налогу при покупки квартиры. Моя приятельница в 2014 году купила квартиру за 2 млн.руб.При покупке в договоре указана сумма в 1 млн.Она никогда не получала никаких вычетов. Может ли она сейчас подать в налоговую декларацию и получить130 тыс.руб.?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Юрий Спасибо за ответ. Если можно поясните пож. почему?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Спасибо, все прочитала и не поняла как женщине, которая купила квартиру, а потом вышла в декрет получить имущественный налоговый вычет? Может она и не выйдет больше на работу, с детьми разные ситуации бывают.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Продать квартиру бывает не только сложно, но и дорого.

Свою долю от прибыли может потребовать государство – в виде налога с продажи жилья.

Продажа недвижимости – самый распространенный способ быстро пополнить свой счет кругленькой суммой. Неудивительно, что казна претендует на часть свежеприобретённого дохода налогоплательщиков. По российскому законодательству, для резидента (человека, который проводит в стране более 183 дней в году) НДФЛ составляет 13 %, а для нерезидента — 30 %. Однако платить приходится не всегда.

Государственная пошлина распространяется, в первую очередь, на зажиточных россиян, которые инвестируют в недвижимость и зарабатывают на быстрой и выгодной перепродаже. Поэтому от налога освобождаются собственники, которые владеют объектом более трех лет. С 2010 года они даже не обязаны указывать факт сделки в своей декларации о доходах. Правда, скоро налоговое законодательство ужесточится и с 2016 года минимальный срок владения имуществом увеличится до 5 лет.

Чтобы ненароком не нарушить закон, продавцу важно понимать, с какого момента он официально считается хозяином имущества. Налоговые органы учитывают не день совершения сделки, а дату, которая значится в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Правда здесь могут быть некоторые исключения.

К примеру, новая запись в Росреестре может появиться в процессе узаконивания перепланировки или при передаче доли недвижимости члену семьи. Но это никак не повлияет на основной период владения, который начинается с момента приватизации или покупки жилья. Для члена ЖСК датой отсчета будет полная выплата пая, а для наследника – день смерти прежнего владельца квартиры.

 

Налоговое законодательство довольно строго относится к имуществу, которое досталось человеку «просто так». Самой большой пошлиной облагаются квадратные метры, выигранные в лотерею: в казну придется вернуть 35% от стоимости «приза». Дарственная на недвижимость обходится дешевле – 13% от суммы, которая указана в договоре дарения.

При этом у некоторых граждан возникает соблазн искусственно занизить стоимость квартиры, однако увлекаться этим не стоит. Если цифры в документах будут отличаться от рыночной более чем на 20%, это вызовет у налогового инспектора обоснованные подозрения и может закончиться проблемами с законом.

Бесплатно передавать друг другу квадратные метры можно только в узком семейном кругу. Россияне вправе спокойно получать жильё в подарок от супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестер. Более дальним родственникам придется раскошелиться.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент

post-76-0-67810900-1433532820_thumb.jpg

Изменено пользователем Андрей

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вопрос: квартира куплена по ДДУ за 1,5 млн., после постройки дома и получения документов о собственности продается за те же 1,5 млн.

Правильно ли я понимаю, что налог с этой сделки не берется?

 

Почему возник вопрос - ведь ДДУ это не договор купли-продажи, по сути это договор, по которому возникает право требования передачи квартиры. покупается не квартира, а право требования. А продается потом квартира.

 

Спасибо

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

НДФЛ - это налог с дохода. В данном случае, как я понимаю, при приложении договора дохода не будет, соответственно и налога не будет. Единственное вроде что со след года налог будет определяться что бы не ниже 70% от кадастровой стоимости

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Да, совсем скоро каждый Продавец будет наизусть знать свою кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Продавцы попадут на хороший налог.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Подскажите пожалуйста ситуация такая, в 2015г. в декабре продали квартиру за 3 100 000. налог к уплате 273 000 р. в этом году ничего не покупали, то была покупка недвижимости в 2013г. правом на имущественный вычет не пользовались. можно ли сейчас за 2015г. сделать взаимозачет налога к уплате и возврата налога?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

кто знает налоговый вычет по ипотеке за 3 года получают или за каждый год? ниче не пойму

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
4 часа назад, kisa8905 сказал:

кто знает налоговый вычет по ипотеке за 3 года получают или за каждый год? ниче не пойму

Каждый год пока не выберешь его.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
13 часа назад, Дик Штейн сказал:

Каждый год пока не выберешь его.

кого выбиру??? это  налоговую надо ехать узнавать какие документы? а как его рассчтают если по дговору квартира была млн, а реальная сумма кредита больше? на какую сумму считают вообще???

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Получаешь пока сумму вычета не выберешь.

В твоем случае 13% от суммы покупки что в договоре и + ипотечные проценты - как проценты считают лучше узнать в налоговой...

А вообще на вычет я подавал через любое агентство что рядом с налоговой. Примерно за тысячу они и подадут и сдадут за тебя

  • Upvote 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Налоговый вычет это не разовая выплата. Здесь все рассчитывается индивидуально, в зависимости от вашей белой зарплаты и выплаты могут растянуться на годы.

  • Like 1
  • Upvote 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
14 часа назад, Дик Штейн сказал:

Получаешь пока сумму вычета не выберешь.

В твоем случае 13% от суммы покупки что в договоре и + ипотечные проценты - как проценты считают лучше узнать в налоговой...

А вообще на вычет я подавал через любое агентство что рядом с налоговой. Примерно за тысячу они и подадут и сдадут за тебя

Ромка, это что агенства такие? например?где в Анапе такое найти?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

У нас в МФЦ оказывают платные услуги по заполнению формы 3 НДФЛ для налогового вычета (600 рублей). Потом сам в налоговую с копиями всех документов идешь и сдаешь. Можете в интернете найти фирмы. Внимание, для пенсионеров можно подавать сразу за 3 предыдущих года.

Изменено пользователем Petrovich
  • Upvote 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

\ не пенсионер....но где-то вот и прочитала, что раз в 3 года все...вот и вопрос возник

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Да нет конечно. Единоразово  вычет не получите.  Чтобы воспользоваться вычетами, вам нужно иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. Например, получать заработную плату. Если же у вас не было таких доходов в году приобретения жилья, то вы сможете получить вычеты позже, когда доходы у вас появятся.  И будут вам выплачиваться в виде этих 13%. Чем больше зарплата,тем быстрее, как сказал Рома, выберете сумму.

 

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

спасибо))))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
  • <Информация> ФНС России <О едином налоговом платеже физического лица>

    С 1 января 2019 года вводится единый налоговый платеж в счет уплаты имущественных налогов физлицами

    Единый налоговый платеж - это денежные средства, которые физлицо добровольно перечисляет в бюджетную систему РФ с помощью одного платежного поручения для уплаты налога на имущество физических лиц, а также транспортного и земельного налогов.

    Зачет платежа налоговые органы будут проводить самостоятельно при наступлении срока уплаты налогов.

    Необходимо помнить, что в первую очередь перечисленные суммы будут зачтены в счет погашения недоимок и (или) задолженностей по соответствующим пеням и процентам по налогам, а только потом в счет уплаты самих налогов.

 

  • Upvote 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

Реклама на этом месте


Реклама на этом месте


Реклама на этом месте

Реклама на этом месте