13 квартир в ЖК Огни Анапы по уступке прав

[Yury 363]

 

В 07.02.2019 в 15:07, Борис-AF сказал:

Обновились списки инвесторских квартир

Борис, меняйте ценник!

Эти квартиры все анапские риелторы уже по 63 тыс за метр пытаются продать. Но пока "не выходит каменный цветок".

При этом самую крутую квартиру номер 510 некое агентство уже предлагает купить за 4 150 000 рублей, т.е. за 59 за метр.

Признаюсь, был грех, я на эту квартиру в феврале губу раскатывал. Было так. На одном интернетсайте появился якобы анапский риелтор, который стал задвигать, что квартиры в Огнях продаются за семьдесят. Я попытался поймать перца на слове, предложив продать за 70 мою, чтобы я мог за вырученные деньги купить через АнапаФорум эту на 16-м этаже, такую же как моя, за 64. Естественно, что перец соскочил, обозвав меня последними словами и не польстившись на предложенные ему за продажу 200 тысяч рублей.

То ли ещё будет

[MIKKAT 1 319]

Юрий, Ваш пост следует рассматривать как констатацию факта о стагнации на рынке новостроек в Анапе вцелом, либо в конкретном ЖК? )

[Ivan63 200]

Если Госдума продавит закон о хостелах, а там еще прелагают внести новые поправки, вообще запрет посуточной аренды для любых квартир, тогда анапский рынок может начать снижение. Вторичка особенно.

[MIKKAT 1 319]

41 минуту назад, Ivan63 сказал:

еще прелагают внести новые поправки, вообще запрет посуточной аренды для любых квартир

Это вовсе не проблема. Вы думаете, что Дума ратует за отельеров? Всех интересует исключительно наполнение бюджета.

В Турции такой закон принят 22 января 2017 г. (запрещено частникам сдавать жилье на короткие сроки - менее года), решается ситуация довольно просто, запрет не распространяется на юрлиц, имеющих соответствующую лицензию (читай риэлтерские фирмы). Налоговым органам проще администрировать 100 фирм, чем барахтаться с тысячами физиков.

Изменено 27 марта, 2019 пользователем MIKKAT

[Ivan63 200]

28 минут назад, MIKKAT сказал:

Это вовсе не проблема.

Весь вопрос в том, готовы ли будут физики делиться доходами с агентами-управляющими (сейчас текущая ставка 20-30%) и еще вдобавок платить налоги, тк придется вылезти из тени в любом случае. Или им проще будет продать недвижимость пока цены высокие.

[MIKKAT 1 319]

32 минуты назад, Ivan63 сказал:

Или им проще будет продать недвижимость пока цены высокие.

Все верно рассуждаете, осталось ответить только на один важный вопрос:

Куда "им" потом эти деньги отнести?

Продать недвижимость на морском побережье несложно, но что потом делать с обесценивающимися деньгами?

Юрий расписывает ситуацию, когда дисконт составляет 10%. Это и есть "скидка на торг", которую могут себе позволить инвесторы. Ничего в этом нет необычного, а уж тем более сверхкритичного.

Подобное поведение объяснимо и характеризует незначительный круг лиц.

При этом большинству торопиться в принципе некуда, у них это не единственное жилье.

Изменено 27 марта, 2019 пользователем MIKKAT

[Yury 363]

4 часа назад, MIKKAT сказал:

Юрий, Ваш пост следует рассматривать как констатацию факта о стагнации на рынке новостроек в Анапе вцелом, либо в конкретном ЖК? )

Я затрудняюсь ответить. Мой пост констатирует наличие фактов, свидетельствующих о наличии ямы в продажах квартир по уступкам в Огнях. Эти факты "медицинские". За последние тридцать дней только две уступки при сотне выставленных предложений. Я не предлагаю экстраполировать сложившуюся ситуацию на продолжительную перспективу, но полагаю, что в ближайшее время ситуация с уступками исправится только в случае, если крупные инвесторы не пойдут на снижение цены, что уже и происходит. Как поведёт себя на этом фоне мелочь пузатая, не знаю.

Об общей ситуации на рынке новостроек Анапы могу лишь фантазировать, но не хочу

[MIKKAT 1 319]

30 минут назад, Yury сказал:

Мой пост констатирует наличие фактов, свидетельствующих о наличии ямы в продажах квартир по уступкам в Огнях.

Именно в Огнях. Цена на сегодняшний день по 70 за квадрат не соответствует степени готовности дома, есть аналогичные предложения по гораздо "вкусным" ценам. Но к моменту сдачи она будет в самый раз.

[Ivan63 200]

2 часа назад, MIKKAT сказал:

Куда "им" потом эти деньги отнести?

Как вариант покупка зарубежной недвижимости. На форуме есть люди которые так сделали. Тем более, что рубль обесценится в перспективе еще не раз.

А если о рублевых активах, думаю, пока доходность инвесторов в недвижимость будет выше, чем в других рублевых инструментах, они останутся на этом рынке. Даже с учетом коррекции, которая вполне возможна из-за изменений в законодательстве.

Изменено 27 марта, 2019 пользователем Ivan63

[Yury 363]

1 час назад, MIKKAT сказал:

Но к моменту сдачи она будет в самый раз.

Так многочисленные так называемые  эксперты уверяют, что именно сейчас 70 за метр являются рыночной ценой! Хотя немногочисленные сделки проходят на совершенно ином уровне цен. Самое забавное, что и Вы туда же! С какой-то стати начинаете измерять нынешнюю ситуацию аршином из будущего? Ведь покупатели решили купить сейчас, они готовы немедленно тратить деньги, намерены сами извлечь выгоду от возможного предстоящего подорожания, а не дарить эту выгоду продавцу-инвестору. Если инвестор не хочет двигаться вниз от своей завышенной на сегодняшний день цены, то пусть ждёт других покупателей, которые появятся на рынке позднее. Вот только числом те покупатели новостроек в течение второй половины этого года будут менее нынешних, т.к. не все покупатели глупцы, которые не знают, что строительный рынок на пороге перемен, сулящих подорожание. А количество квартир на продажу от инвесторов, вышедших из засады, по нашему ЖК будет значительно больше, чем сейчас.

Как будут себя вести цены при увеличении предложения и снижении спроса пусть и с учётом сдачи дома?
 

[MIKKAT 1 319]

Будущее не предопределено (с)

это только в Терминаторе.

 

На самом деле властные структуры на федеральном и краевом уровне создают все условия для роста цен на недвижимость. Обоснованная цена или нет, меня это не сильно волнует.

Вам кажется, что квартир на продажу много, но большинство сделок сейчас проводятся с Договорами уступки, т.е. фактически с Долговыми расписками сдать квартиру в обозримом будущем. Не все понимают, что Новостройка и Реальная квартира - это разные предметы договоров. 

В этой связи ещё рано говорить об избытке реального предложения...

 

Большинству квартира нужна здесь и сейчас, чтобы в этом сезоне уже жить в ней. Как только стало понятно, что чуда не случится, и летом Огни не сдадут, сразу число сделок снизилось. Ажиотаж не сошел на нет, он повторится, когда дом будет готов не на фотографиях риэлтеров, а в реалии.

[Yury 363]

12 минут назад, MIKKAT сказал:

Вам кажется, что квартир на продажу много, но большинство сделок сейчас проводятся с Договорами уступки, т.е. фактически с Долговыми расписками сдать квартиру в обозримом будущем.

Мне ничего не кажется. Я знаю. Договора цессии подлежат обязательной государственной регистрации. Вы человек искушенный, поэтому, наверняка, также как и я имеете на сайте Росреестра личный кабинет и можете свободно получать выписки. Не знаю, как Вам, но мне совсем не трудно получать выписки по участку Огней достаточно регулярно. В силу изложенного, всё происходящее мне видно, как на собственной ладони

[MIKKAT 1 319]

Поделитесь собственными выводами, исходя из выписок ЕГРП по Огням

[Yury 363]

7 минут назад, MIKKAT сказал:

Поделитесь собственными выводами

Так всё мною ранее изложенное и основано на том, что я раз в месяц получаю новую выписку и анализирую изменения. Простите, но я не просто так воздух сотрясаю

Вы много в Анапе знаете специалистов по недвижимости, кто так же работает с объектами, о движении продаж на которых смеет публично высказывать суждения?

[MIKKAT 1 319]

Я не слежу за изменениями в Огнях, поэтому и спрашиваю.

[Yury 363]

Вам зачем следить? Я дольщик, поэтому слежу. И поэтому высказал свои опасения и благодарен, что на сайте есть люди, с которыми их можно обсудить!

[MIKKAT 1 319]

Общая картина складывается из частностей. Опасения оправданы, но, на мой взгляд, преждевременны.

Рост цен на недвижимость в Анапе замедлился, но не исчерпал свой потенциал.

[Борис-AF 1 970]

В 27.03.2019 в 06:19, Yury сказал:

Борис, меняйте ценник!

Приветствую, Юрий!

В новой теме от другого инвестора цены очень сладкие. 

 

[Yury 363]

2 часа назад, Борис-AF сказал:

В новой теме от другого инвестора цены очень сладкие

Борис! Эти квартиры в выписке всё на том же инвесторе. Но если предложение совсем от других лиц поступило, то, возможно, кто-то начал торговать долгами этого инвестора.

25-го числа ещё одна (всего третья за март) уступка зарегистрирована. Мало, очень мало :(

В любом случае радует, что уже не единственная квартира предлагается по 59 тыс за метр, а много, и в том числе ликвидные однокомнатные на высоких этажах.

Будем смотреть, с какой скоростью они будут продаваться. Очень хочется, чтобы влёт ушли, и выросло число наших будущих соседей, которые хотят жить в доме, а не наживаться на его строительстве

[Igor 10 237]

3 часа назад, Yury сказал:

Борис! Эти квартиры в выписке всё на том же инвесторе. Но если предложение совсем от других лиц поступило, то, возможно, кто-то начал торговать долгами этого инвестора.

25-го числа ещё одна (всего третья за март) уступка зарегистрирована. Мало, очень мало :(

В любом случае радует, что уже не единственная квартира предлагается по 59 тыс за метр, а много, и в том числе ликвидные однокомнатные на высоких этажах.

Будем смотреть, с какой скоростью они будут продаваться. Очень хочется, чтобы влёт ушли, и выросло число наших будущих соседей, которые хотят жить в доме, а не наживаться на его строительстве

 

Нет, Инвестор один. Квартиры его. Есть посредники. Они мимо форума.  Цена прямая. 

[Борис-AF 1 970]

19 часов назад, Yury сказал:

Очень хочется, чтобы влёт ушли, и выросло число наших будущих соседей, которые хотят жить в доме, а не наживаться на его строительстве 

Справедливости ради стоит сказать, что благодаря тем самым инвесторам дом практически сразу был весь раскуплен и профинансирован, и за время строительства небыло сколько я наблюдал ни недели простоя. От графика не отстают, денег хватает, и по итогу все счастливы. 

Пусть зарабатывают если могут

[Yury 363]

В 30.03.2019 в 15:21, Борис-AF сказал:

благодаря тем самым инвесторам дом практически сразу был весь раскуплен и профинансирован

Борис, утверждать, что "сразу раскуплен и профинансирован" это очень хорошо неправильно, как минимум спорно и голословно.
Я не собираюсь делать расчёты "за дядю", но мой опыт позволяет судить, что продажа на котловане огромной доли квартир, в том числе самых ликвидных, дефицитных, с финансово-экономической точки зрения была совершенно не оправдана. Есть куча методик для приведения к единой базе доходов-расходов разных периодов с учётом потребности в финансах и стоимости денег через  ставку кредита. Да, сразу продали очень много, но по-дешевке, а потом цены стали расти, и количество продаж стало снижаться, причем спрос был, а продавать стало нечего. Получать выручку постепенно, но в бОльших количествах было бы доходнее. Но не стали соотносить поступление выручки с текущими затратами на стройку, возможно, по двум причинам. Либо были внеэкономические аргументы, в том числе, потребность пораньше перераспределить бабло по своим. Либо осторожность в планировании, боязнь, что роста цен не будет. То, что такого роста не ожидали, факт. Больше похоже, что ожидали не динамичный рост, а стагнацию. Может, вообще не заморачивались - быстрее бы хапнуть вместо того, чтобы действовать планомерно. В любом случае, серьёзные люди к финансированию инвестиционного проекта так не подходят, а продажи открывают частями по ходу пьесы.
Короче, считать инвесторов спасителями-спасателями нельзя. Если разобраться, так в нашем случае они застройщику скорее всего совсем и не помогли, а для всех остальных дольщиков инвесторы, которые не банальные сохранятели своих активов, а спекулянты вульгарные - просто враги кровные

Изменено 7 апреля, 2019 пользователем Yury

[Борис-AF 1 970]

Ну и жути Вы тут написали)

 

[Igor 10 237]

2 часа назад, Yury сказал:

Борис, утверждать, что "сразу раскуплен и профинансирован" это очень хорошо неправильно, как минимум спорно и голословно.
Я не собираюсь делать расчёты "за дядю", но мой опыт позволяет судить, что продажа на котловане огромной доли квартир, в том числе самых ликвидных, дефицитных, с финансово-экономической точки зрения была совершенно не оправдана. Есть куча методик для приведения к единой базе доходов-расходов разных периодов с учётом потребности в финансах и стоимости денег через  ставку кредита. Да, сразу продали очень много, но по-дешевке, а потом цены стали расти, и количество продаж стало снижаться, причем спрос был, а продавать стало нечего. Получать выручку постепенно, но в бОльших количествах было бы доходнее. Но не стали соотносить поступление выручки с текущими затратами на стройку, возможно, по двум причинам. Либо были внеэкономические аргументы, в том числе, потребность пораньше перераспределить бабло по своим. Либо осторожность в планировании, боязнь, что роста цен не будет. То, что такого роста не ожидали, факт. Больше похоже, что ожидали не динамичный рост, а стагнацию. Может, вообще не заморачивались - быстрее бы хапнуть вместо того, чтобы действовать планомерно. В любом случае, серьёзные люди к финансированию инвестиционного проекта так не подходят, а продажи открывают частями по ходу пьесы.
Короче, считать инвесторов спасителями-спасателями нельзя. Если разобраться, так в нашем случае они застройщику скорее всего совсем и не помогли, а для всех остальных дольщиков инвесторы, которые не банальные сохранятели своих активов, а спекулянты вульгарные - просто враги кровные

 

))) Реально улыбнуло ))) Это работает не такт.

[Yury 363]

5 часов назад, Igor сказал:

))) Реально улыбнуло ))) Это работает не такт.

А чего сейчас улыбаться? Это в начале пути можно с улыбкой рассуждать, как оно всё должно работать. Но товар уже распродан. После этого можно спокойно всё посчитать, чтобы увидеть, сколько недополучено из-за поспешности.
Или в Анапе действия арифметики работают не так, как во всей вселенной?