Новый формат продаж квартир в новостройках. Брать или не брать и что делать?

[MIKKAT 1 319]

9 часов назад, Igor сказал:

Не ))), далеко не так ))) Просто в новой схеме продаж нет агентств недвижимости.. Нет посреднических услуг в  продажах строящегося жилья.

Сбербанк думает, что сам все сможет продать через ДомКлик? ))

[Dmitriy40 659]

31 минуту назад, MIKKAT сказал:

А что в других регионах делать? Деньги для покупки квартиры на море зарабатывать? Так таких мест все меньше, меньше число экономических центров становится. Зачем ждать пенсию, если есть реальная (пока еще) возможность прожить жизнь в мягком климате и без ежедневного стресса?.. Жизнь одна, поэтому как ее прожить нужно не думать, а просто принять решение и жить.

Вы правы, но есть ещё фактор источников дохода, которых в Анапе ограниченно. Поэтому ехать можно или с уже имеющимся доходом (пенсия, рента), либо тем-же бюджетникам, кому не страшно поменять 15 - 20 т.р. там, на тот-же доход здесь, но у такой категории мало у кого есть средства на покупку жилья в Анапе. А имея доход там 50+, сложно решиться на снижение уровня жизни. А ещё если дети, которых "поднимать"...

[MIKKAT 1 319]

Вы считаете, что в Анапе затруднительно иметь месячный доход более 50+? ))

Количеству дорогих иномарок на душу населения в городе может позавидовать любой миллионник.

Многоэтажные гостевые дома тоже говорят сами за себя.

Ежегодно более пяти миллионов россиян посещают курорт в сезон.

Предположим, что каждый из этих пяти миллионов ежедневно потратит на себя любимого всего одну тысячу рублей (с учетом питания, проживания, ну и одного "фото с обезьянкой").

Пять миллионов умножим всего на одну тысячу рублей, что получим? Пять миллиардов!.. и это поступление живых денег извне (из других мест нашей необъятной страны) за ОДИН курортный день...

 

Простые математические расчеты позволяют сделать однозначный вывод и дать ответ на риторический вопрос: "Где деньги, Зин?.."

Выходит, что они (деньги) есть. Что мешает их заработать? Именно заработать, а не получить как бюджетнику?

Скажете, что сезонность?! Ну так это может быть даже и неплохо. Снова возвращаемся к обсуждению расслабленной курортной жизни, но уже только в "несезон".

Скажете, что не все "бизнесмены"?!  Действительно, даже в Анапе есть бюджетники, получающие 15-18 тыс.

Но, в моем представлении, и жизнь здесь существенно дешевле: не нужны "сапоги-шубы", да и корм более качественный и доступный.

Пока вижу больше плюсов... Разубедите меня, а заодно и читателей, которые стоят перед главным выбором в своей жизни...

 

А что касается "благодарных потомков", которых нужно "поднимать", на этот счет существует хорошая пословица: Хочешь узнать сколько у тебя родственников, купи квартиру у моря...

В летний сезон, уверяю Вас, отбоя от таких отпрысков не будет. Лично проверено )))

Изменено 11 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[174 353]

2 часа назад, MIKKAT сказал:

А что в других регионах делать? Деньги для покупки квартиры на море зарабатывать? Так таких мест все меньше, меньше число экономических центров становится. Зачем ждать пенсию, если есть реальная (пока еще) возможность прожить жизнь в мягком климате и без ежедневного стресса?.. Жизнь одна, поэтому как ее прожить нужно не думать, а просто принять решение и жить.

 

Я здесь с вами согласен. Всё зависит от человека: кто хочет ищет возможности, кто не хочет ищет причины...

Вопрос просто о сегодняшнем дне. О том, что цены в 2018 году резко скакнули и многие оказались не готовы к этому. Лично знаю нескольких по своему региону, которые съездили в 2018 году в Анапу, а вернувшись поснимали объявления о продаже жилья с формулировкой " А что я там куплю на эти деньги". Ну а в добавок, типа климат не очень, жарко, влажно, много народу и т.п. и т.д.

Нужно время для "акклиматизации" ситуации. 

ИМХО

[MIKKAT 1 319]

8 минут назад, 174 сказал:

Лично знаю нескольких по своему региону, которые съездили в 2018 году в Анапу, а вернувшись поснимали объявления о продаже жилья с формулировкой " А что я там куплю на эти деньги". Ну а в добавок, типа климат не очень, жарко, влажно, много народу и т.п. и т.д.

Первая часть - про возможности, вернее про невозможности, а вторая - про причины, вернее про их поиск...

Соглашусь с Вами, что в настоящий момент стало затруднительным сделать обмен "один в один" при переезде из своего региона в Анапу. К примеру, в начале моей эпопеи с переездом, я продал "у себя" трёшку, после чего смог купить в Анапе только однушку... О чем сейчас вовсе не жалею. Но это было относительно давно, теперь, если провести обратный "обмен", мне за эту самую однушку можно приобрести уже две квартиры: все ту же трёшку, и еще останется на двухкомнатную... Математику улавливаете? ))

Действительно, многое зависит от желания )))

Изменено 11 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[Dmitriy40 659]

Только что, MIKKAT сказал:

Вы считаете, что в Анапе затруднительно иметь месячный доход более 50+? ))

Понятное дело, что можно. Но ленность и инертность имеет место быть)) Здесь я знаю, чем я занимаюсь, всё налажено. А на море хочется уехать и просто расслаблено жить, ничем не заморачиваясь. А что-то организовывать, бизнес новый - это стресс)))

[MIKKAT 1 319]

Привлеките управляющего. Пусть деньги шлет регулярно ))

Если бизнес не шевелится без личного участия, то это не бизнес, а обеспечение собственной занятости.

[174 353]

У меня с математикой всё Ок))

Я как бы в тренде, и тоже ни о чём не жалею...

У всех просто разные ожидания, некоторые хотят всё и сразу... А так бывает не всегда, к сожалению...

Многие не могут выйти из зоны "комфорта" на прежнем месте жительства, хотя это может быть и не комфорт даже.

Изменено 11 апреля, 2019 пользователем 174

[MIKKAT 1 319]

В 08.04.2019 в 21:54, Igor сказал:

Застройщики же могут вести строительство на собственные средства или   взять  кредит. Где? В тех же банках, аффилированных  правительством. Как обещает ЦБ РФ ставка по займам для застройщиков не будет превышать 5%.

Для меня в принципе непонятно, в честь какой радости Застройщик будет поступаться своей маржой в пользу банка.

Хотят формально упростить процесс: теперь компаниям необходимо возводить недвижимость за собственные либо за кредитные средства.

Однако, если ранее у Застройщиков были "условно бесплатные" деньги Дольщиков, которые позволяли стартануть проекту, то теперь выбора не остается.

Либо сам в себя вкладываешь, либо идешь на поклон к банкирам.

Во втором случае все очевидно: будешь крупным и системообразующим, возможно и получишь финансирование под минимальную ставку, пусть даже и под 5%. Но крупные проекты реализуются не за один год, следовательно, обратившись к математическим вычислениям (очень грубо) имеем, что стандартный трехлетний проект подорожает всего-ничего, а на каких-то 15 процентов, которые заработает банк...

При этом мелкие Застройщики абсолютно не защищены от произвола банка: с ними хлопот больше, поэтому и ставка для них будет уже не 5%, а существенно выше.

 

Что же касается поведения самих Застройщиков, тут мне видятся две неопределенности (ну или два решения ситуации - для кого как): Застройщик не самый простофиля в этой цепочке, поскольку даже при наличии собственных средств он будет закладывать их удорожание на срок реализации проекта в стоимость готового квадрата на величину банковского депозита, а иначе зачем все затевать, когда проще положить собственные средства в банк и получать от них процент практически ничем не рискуя.... Это первый вариант развития событий для Застройщика.

И второй - "Особенный", я бы его назвал, с учетом сложившейся в Анапе ситуации в сфере строительства - это обращение Застройщика в "Национальную кассу взаимопомощи", а проще говоря в "Армянский Банк" ))

Подобная категория персон в силу национальных особенностей неохотно расстаются с возможностями заработка, а уж тем более относят свои кровно заработанные в "чужой" банк. В этой связи снова имеем ни что иное, как увеличение стоимости квадрата, но уже не по причине алчности Застройщика, а в силу объективных изменений действующего законодательства, а именно, обязательности следования букве Закона.

Изменено 11 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[Konstantin_56 690]

5 часов назад, MIKKAT сказал:

да и корм более качественный и доступный.

Насчёт качества - согласен. После Анапы фрукты, овощи первое время в Белгороде есть не могу, по поводу доступности - всё-таки в Анапе цены в магазинах ( я сравниваю в Магнитах ) существенно выше, особенно это заметно на "молочке". Вот вы анапчанин - скажите сколько стоит в магните пакет ряженки 4 % ? В Белгороде - 40 руб.

[MIKKAT 1 319]

3 часа назад, Konstantin_56 сказал:

скажите сколько стоит в магните пакет ряженки 4 % ? В Белгороде - 40 руб.

за поллитра? почему именно в Магните? В Агрокомплексе около 30 (давно не брали), на прошлой неделе видели по 26

Изменено 11 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[Konstantin_56 690]

24 минуты назад, MIKKAT сказал:

за поллитра? почему именно в Магните? В Агрокомплексе около 30 (давно не брали), на прошлой неделе видели по 26

Да, за 0,5 л, просто в прошлом году я брал именно в Агрокомплексе, цену уже не помню, что-то выше 50. Я говорю именно про 4 %, если жирность ниже - это уже не то.

[MIKKAT 1 319]

В 09.04.2019 в 08:48, Ivan63 сказал:

Такой рост цен могут вызвать только существенные ограничения в самих объемах строительства. Пока этого нет, не считая запрета на высотную застройку 300 м. от моря. 

22 апреля 2019 года на 22-й сессии кубанского парламента депутаты проголосовали за запрет строительства высотных домов менее чем за 500 метров от линии моря. Ранее это расстояние ограничивалось 300 метрами.

- Согласно принятому документу, на расстоянии полукилометра от береговой линии высота зданий должна быть ограничена 20 метрами. Данный запрет не распространяется на объекты курортной инфраструктуры, производственные и сельскохозяйственные, - рассказали «Комсомольской правде» - Кубань» в пресс-службе администрации Краснодарского края.

Данный законопроект направлен, в первую очередь, на развитие курортной инфраструктуры. Он позволит обеспечить свободный доступ к пляжам, а также не превращать прибрежные территории кубанских курортов в спальные районы. Новый закон коснется 10 муниципалитетов Азово-Черноморского побережья - Анапы, Геленджика, Новороссийска, Сочи, Ейского, Приморско-Ахтарского, Славянского, Темрюкского, Туапсинского и Щербиновского районов.

[Ivan63 200]

53 минуты назад, MIKKAT сказал:

22 апреля 2019 года на 22-й сессии кубанского парламента депутаты проголосовали за запрет строительства высотных домов менее чем за 500 метров от линии моря.

Видел эту новость, но она уже отыграна рынком и застройщиками. Какой-то депутат  обещал отдельный законопроект подготовить по Анапе, статусу курорта, специализации (детский, семейный), вывести на прямое федеральное финансирование и т.д. Если такой закон создадут и примут, тогда могут быть какие-то существенные изменения и по рынку недвижимости (рост цен).

Изменено 23 апреля, 2019 пользователем Ivan63

[MIKKAT 1 319]

Как она могла быть отыграна, если изменения были приняты только вчера?

До этого было 300 метров, вчера "будущие поколения" осчастливили, отодвинув границы застройки во втором чтении на 500.

Изменено 23 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[Ivan63 200]

Только что, MIKKAT сказал:

Как она могла быть отыграна, если изменения были приняты только вчера?

До этого было 300 метров, вчера "будущие поколения" осчастливили отодвинув границы застройки во втором чтении на 500.

Застройщики давно в теме всех изменений в законодательство, тем более на региональном уровне. Так же как и до принятия поправок в долевое набрали разрешений на несколько лет вперед.

[Серго 1 065]

Вчера наш премьер с телевизора сказал, что действующая схема долевого участия может сохранится и после июля, но не для всех застройщиков. Условия: степень готовности не менее 30% и не менее 10% проданных квартир. Если я конечно правильно понял, т.к. услышал мимолетно, особо времени на телек нету))) Если ошибся - поправьте

[MIKKAT 1 319]

20 минут назад, Серго сказал:

Условия: степень готовности не менее 30% и не менее 10% проданных квартир.

Там есть и другие цифры, но Анапе это не грозит (за исключением ОБД, и то нужно посмотреть...).

 

Застройщик может быть включен в перечень системообразующих организаций России решением правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции при соблюдении нескольких условий, говорится в проекте постановления, которое направлено в правительство 29 марта.

Первое: общая площадь строящихся многоквартирных домов согласно выданным разрешениям на строительство составляет не менее 4 млн кв. м.

Второе: застройщик строит жилые дома не менее чем в четырех регионах России. Тем застройщикам, кто вписывается в эти условия, будет предоставлено право достроить по прежним правилам объекты, готовность которых составляет не менее 6%.

 

Поэтому в Москве и Подмосковье в настоящее время фиксируют увеличение числа регистраций ДДУ. Некоторые это связывают с отложенным спросом, и, как следствие с действиями Дольщиков, которые стремятся запрыгнуть в уходящий поезд и успеть купить квартиру до вступления в силу изменений в законодательстве (читай: до повышения цен). Но мне видится в этом вынужденный прием Застройщика, который повышенным числом регистраций стремиться накрутить эти пресловутые 10% от общего числа проданных квартир, чтобы попытаться соответствовать "старым" условиям.

Изменено 23 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[MIKKAT 1 319]

22 минуты назад, Ivan63 сказал:

до принятия поправок в долевое набрали разрешений на несколько лет вперед

Не рассматриваете вариант, когда придется вносить изменения в ранее выданные разрешения в части этажности уже согласованных проектов для целей его соответствия последним изменениям Закона?

Для Анапы в порядке вещей изменение этажности в большую сторону: планировали 8, почему бы 9-ый не надстроить. Делали 12, и 14 пойдёт (конкретные названия ЖК привести? )) )

 

Все эти "изменения по ходу пьесы" таковыми не являются, а заложены в экономику проекта на начальном этапе. Все о них знают, но Дольщикам об этом объявляют как о чуде каком-то...

Так вот, надстройка новых этажей уже не пройдет, придется пересчитывать сметы, цифры в которых изменятся в большую сторону.

Изменено 23 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[Серго 1 065]

Вообще конечно на мой взгляд переход на банковское финансирование выглядит так. Строительство жилья это одно из немногочисленных производств, которое поднялось (само) и успешно работает в нашей стране. Речь не только о застройщиках. Рядом с ними выросли целые производства. Производится арматура, бетоны, разрабатываются карьеры, отливаются блоки, окна, двери, профнастилы, трубы, все перечислять смысла нет. Сама стройка задействует много рабочей силы, техники. Техника где- то обслуживается, ремонтируется. Жилье продается агентствами. Огромная система работает как налаженный механизм. И дает заработок всем участникам. Рынок отрегулировал цены. Города цветут и преображаются, страна хорошеет. И вот банки (конечно те, каким государство разрешило) решили, что надо запустить свою мягко говоря руку и поиметь себе из этой системы хороший кусок. Будут брать деньги у дольщиков и продавать эти деньги застройщику. В краткосрочной перспективе это вызывает естественно подьем цен, на долю банка, на риск застройщика и за счет ажиотажа на рынке. Но дальше подьем цен значительно уменьшит спрос, так как покупательская способность населения действительно не растет. Застройщик свою долю прибыли не уменьшит, куда ее уже уменьшать. И вся система может начать разрушаться, строить начнут действительно намного меньше, города не будут так украшаться как сейчас новыми обьектами, предприятия производящие стройматериалы начнут загибаться без заказов, работники  начнут становиться безработными... Очень не хотелось бы такого. Сломать можно очень легко самый надежный механизм, а вот восстановить его может и не получится

[Ivan63 200]

Только что, MIKKAT сказал:

Не рассматриваете вариант, когда придется вносить изменения в ранее выданные разрешения в части этажности уже согласованных проектов для целей его соответствия последним изменениям Закона?

Текст закона не видел, что там расписано и как, да могут вобщем и так делать.  ЖК Высокий берег наверное поэтому никак не стартанет, согласования проходит.

[Ivan63 200]

Только что, Серго сказал:

Но дальше подьем цен значительно уменьшит спрос, так как покупательская способность населения действительно не растет.

Задача банков не только отжать часть бизнеса строителей, но и загнать народ в кредиты прежде всего в ипотеку.

 

Российские банкиры открыто признают, что заинтересованы в том, чтобы население РФ брало как можно больше кредитов и платило проценты по ним, передавая долги их поколения в поколение. Подобные заявления прозвучали на банковском форуме Адама Смита в Лондоне, - сообщает РБК.

"Проблема банков в том, что есть целая категория людей, которые не хотят жить в кредит… Вопрос в том, как их загнать в кредитную кабалу, чтобы они, наконец, начали брать кредиты", – поделилась своей мечтой председатель правления "Юниаструм Банк" Алла Цытович.

Другие выступавшие на форуме банкиры посетовали, что у российских граждан очень короткий горизонт планирования: даже ипотечный кредит, который банк выдает на 20 лет, заемщик гасит за 5–7 лет в среднем. "По розничным кредитам граждане планируют на год-два, а мы заинтересованы в более длинном сроке, например десять лет, или чтобы люди передавали свои долги из поколения в поколения", – сказал старший вице-президент "Бинбанка" Петр Морсин, сославшись на мировой опыт.

Банкиров вовсе не пугает ужасающая статистика массовых самоубийств заемщиков в провинции. Они считают спекуляциями информацию о суицидах и связывают их причину с безграмотностью населения. Однако банки не будут образовывать потенциальных заемщиков, так как это для них слишком дорого. Эту обязанность они хотят переложить на государство.

[MIKKAT 1 319]

4 минуты назад, Серго сказал:

подьем цен значительно уменьшит спрос, так как покупательская способность населения действительно не растет

Те же банки отрегулируют это снижением ставок по ипотеке.

Реальный вред обратят в декларируемое благо: ставка снижена!! Налетай!

Системообразующие банки смогут это себе позволить, поскольку они уже прокредитовали Застройщика. Добрать маржу можно будет уже за счет кредитования Дольщика.

Зато по телевизору торжественно отрапортуют об "исполнении поручений..." )))

[Серго 1 065]

2 минуты назад, Ivan63 сказал:

Однако банки не будут образовывать потенциальных заемщиков, так как это для них слишком дорого. Эту обязанность они хотят переложить на государство.

В нашем случае эти банки и есть государство)

[MIKKAT 1 319]

ну вот, мысли сходятся ))