IvGen

Пользователи
 Профиль  Обзор контента

  • Публикаций

    99

  • Зарегистрирован

  • Посещение

  • Победитель дней

    1

Сообщения, опубликованные IvGen

  2. Опубликовано

    23 минуты назад, asassin сказал:

    Чота я прилетал в декабре в Анапу, не заметил, что всё на клюшке и на улицах перекати-поле. Всё там нормально и в сезон, и в несезон. Так что место имеет значение.

    В конце января я лицезрел именно пустынность в Анапе. Хотя, с каким городом сравнивать, может у вас на ПМЖ людей в этот период на улицах ещё меньше и торговых мест?

    • Upvote 1

  3. Опубликовано

    1 час назад, asassin сказал:

    Ну вот и ответы на мои вопросы и подсчеты. Математика с реальностью в данном случае имеет мало общего.

    При этом в Анаме и Витязево есть инфраструктура круглый год, а на Пионерском нет, только в самом комплексе.

    Вы путаете южные города Анапу с Сочи. В Сочи - инфраструктура есть круглый год, а в  Анапе 2/3 всего  в несезон закрыто и пустынные улицы во всём городе. Так что Пионерский или другое соседнее место Анапы в плане инфраструктуры, особо не принципиально, тем более, что внутри комплекса всё необходимое будет.

    • Upvote 2

  5. Опубликовано · Изменено пользователем IvGen

    2 часа назад, VarvaraBest сказал:

    Ну это мы уже все давно поняли. А будет ли нести застройщик ответственность за заполняемость площадей? Ибо понятие "управлять" достаточно обширное и подразумевает не только получение бонусов, но и заставляет нести ответственность.

    Это же не обязательство застройщика или УК, а предоставляемая ими возможность.

  6. Опубликовано

    28 минуты назад, asassin сказал:

    Не, доходы УК меня вообще волнуют. Меня волнует правильность расчета доходности владельца апартаментов. Не каждый бизнес при активном участии владельца дает 40% в год, а тут от владельца не надо ничего, и будет 40% в год?

    60 тыс.*35 квадратов = 2,1 млн. + дооборудование, мебель и прочее еще тысяч на 500 максимум, итого вложения 2,6 млн.

    Все равно по расчетам должно отбиться максимум за 3 года.

     

    Хотел бы услышать мнение застройщика - я все правильно подсчитал и вы гарантируете собственникам подобную доходность?

    Гарантировать застройщик вряд ли сможет, это предположение, основывающееся на том, что сейчас есть, а что будет через 2-3 года гарантировать сложно. Но по опыту апартов в других регионах, получается, как правило, ещё лучше, чем обещает застройщик!!

  7. Опубликовано

    55 минут назад, asassin сказал:

    То есть грубо говоря средняя цена по году будет примерно 4 тыс., умножаем на 365 дней, берем от этой суммы 70%, получаем миллион в год минимум? То есть по 75 штук в месяц (если учесть минус 10% комиссии) при цене покупки порядка 2-2,5 млн?

    Это значит апартамент площадью 35 квадратов окупается за 2,5 года, рентабельность составляет 40% в год, а УК довольствуется суммой в 8 тыс. руб./мес. с этой площади?

    Я все правильно посчитал? 

    Приблизительно да, с одного апарта в месяц, но ещё будут доп. услуги и пр. оплаты с Мартеля, так что УК не будет на сухом пайке, не волнуйтесь :-))

  8. Опубликовано

    41 минуты назад, Имя сказал:

    ...Заполняемость комплекса Апартамент будет от 70 до 100% в зависимости от календарного месяца...

    Такой расчет имеет место быть, если аппартаменты будут сдавать все, но я не ду маю, что все захотят сдавать

     

    Тогда заполняемость для тех, кто захочет сдать будет ещё выше!!

  10. Опубликовано · Изменено пользователем IvGen

    58 минут назад, Пчела Майя сказал:

    В пансионате Анапа-Лазурная на Пионерском, очень хороший, рекомендую))

    Спасибо! Отзывы по нему хорошие и выглядит вполне симпатично. Не привычно только, когда номер меньше 25 квадратов и территории практически  нет, ну и всё же вторая линия, но это уже капризы :-)) А смена белья раз в 3 дня - это крутая недокументированная фишка пансионата!

  11. Опубликовано

    8 минут назад, Пчела Майя сказал:

    Т.е. белье казенное и его меняют раз в три дня? А также горничные с утреца приборочку делают....??

    Думаю, что для арендаторов будут обязательные услуги и будут услуги добровольные. Раз в 3 дня в каком отеле у вас меняли бельё?

  13. Опубликовано

    2 часа назад, asassin сказал:

    Вот смотрите, по сути есть три ниши:

    1. самые дешевые - типа "сарайки" по 500 руб. с человека. Сервиса никакого, комфорт минимальный, но и цена невысока

    2. квартиры разной степени комфортности в курортном центре - 2-5 тыс. в сутки, комфорт привычный как дома, обслуживания почти нет, только замена белья там, и пр. Зато можно все делать самому

    3. гостиницы - сервиса больше (от просто больше до максимального), стоимость тоже выше, чем у квартир.

     

    В какую из этих ниш встраивается аренда апартаментов? Я так понимаю, в третью. Какое у них конкурентное преимущество настолько сильное, что люди не поедут в привычную и знакомую нишу "Гостиница" и предпочтут незнакомую "Апартаменты"?

    Всё правильно, третья ниша, по сути это гостиничный номер со всем его функционалом, НО с доп. помещением- кухней, это и получается апартамент! Т.е. 2в1: удобство  квартиры + сервис отеля!

  14. Опубликовано · Изменено пользователем IvGen

    1 час назад, asassin сказал:

    А есть ли планируемые расценки этих услуг для собственников?

    Вряд ли, рано ещё. Но обещали коммуналку не выше квартирных. А остальное по требованию, без обязаловки. Как в гостиницах.

  15. Опубликовано

    12 минуты назад, asassin сказал:

    УК доплачивает собственнику сверх аренды, да?

    Нет, УК ничего не доплачивает, наоборот - берёт % себе. Просто апарты, по практике, сдаются дороже, чем обычные квартиры, т.к. есть доп. сервис и он востребован.

  16. Опубликовано

    34 минуты назад, asassin сказал:

    А есть ли планируемые расценки этих услуг для собственников?

    Как правило, сумма, которую перечисляет  управляющая компания от сдачи  апартов получается выше, чем когда сдаёшь обычную квартиру сам. И не надо заниматься поиском жильцов и следить за состоянием квартиры, вся ответственность и расходы на УК, как в гостинице.

  17. Опубликовано

    13 минуты назад, asassin сказал:

    А других апартаментов в Анапе нет вообще? Этот - первый комплекс?

    Вроде какие-то есть, надо поискать. Я мониторил только по Сочи, там они уже более распространены, не такая диковинка, как в Анапе.  

    По поводу ремонта: в данном ЖК Апартамент, застройщик сам заинтересован в качественном ремонте, т.к. будет предоставлять сервис по сдаче их в аренду и на этом зарабатывать.

    • Upvote 1

  18. Опубликовано

    4 часа назад, asassin сказал:
    4 часа назад, asassin сказал:
      16 час назад, Igor-R сказал:

    часть площадей  ЖК На Крепостной.

    А можешь подсказать точнее с адресом помещения? Хочу кадастровую стоимость посмотреть, говорят, у апартаментов стоимость ниже подобной квартирной. Спасибо

    ЖК на Крепостной ещё не сдан, кадастровую стоимость апартов в нём узнать не удастся. Хотя, по-моему, там обычные квартиры, продаваемые по ЖСК.

  19. Опубликовано

    4 часа назад, Puma сказал:

    Для меня вообще остается загадкой, чем думают люди, когда берут подобное в качестве единственного жилья например, да не единственного тоже...

    Всё тем же: лучше купить Апарт в комплексе с инфраструктурой: бассейны, парковка, благоустроенный пляж, большая закрытая территория и иметь доп. сервис в виде уборки, стирки, охраны, аренды, чем самому всем этим заниматься в квартире и не иметь инфраструктуры, прикиньте сами!! :-)

  20. Опубликовано

    В 11.03.2016, 13:11:29, Puma сказал:

    Как это так получается, что кадастровая стоимость апартаментов вам будет известна ближе к 2020 году? 

    Из этого выходит, что налоги платить не придется в ближайшей пятилетке?

    Напишите кадастровый номер участка, где ведется строительство.

     

    По кадастровому номеру земли вы не узнаете стоимость готового здания на нём :-))

    Но, могу сказать, что проанализировав кадастровую стоимость апартов в Сочи, я был приятно удивлён - на нашем юге она в несколько раз ниже, чем кадастровая стоимость квартир!! Каким-то образом застройщику удаётся её занизить и это очень положительно сказывается на годовом налоге, ставка которого должна быть 0.5% в год для этого объекта.

  22. Опубликовано

    16 час назад, Igor сказал:

    Что не делается все к лучшему. Надеюсь страсти улеглись и будем вместе наблюдать за этапами строительства.

    Это рабочие моменты, которые надо стараться решать, а не пытаться делать вид, что их нет, в том числе удаляя посты и блокируя форумчан. Ибо, как говорится "Маленькая ложь рождает большое недоверие. "

    • Upvote 1