Правительство РФ обещает разрешить собственникам апартаментов постоянную регистрацию по месту проживания, как в обычных домах.
Инициатива Минстроя РФ предполагается узаконить это нововведение и отмечает, что это задача 2016 года. Это очередной шаг по сближению апартаментов и обычного жилья. Предыдущий был сделан Минстроем год назад: с 1 июля 2015 года были изменены СНиПы, и апарт-отелями стали называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». То есть если до этого к таким отелям применялись нормативы нежилых помещений, то теперь с технической точки зрения к ним относятся как к жилью.
Попытаемся разобраться, чем отличаются друг от друга обычные квартиры от апартаментов. И принесет ли грядущее новшество от Минстроя серьезные плюсы апартаментам.
ПО ДОКУМЕНТАМ – НЕ ЖИЛЬЕ
Апарт-отели – это нечто среднее между гостиницей и обычным жилым домом. От классических отелей апарты отличаются более длительным сроком проживания. От жилых домов – невозможностью постоянно прописаться в них и наличием шикарного спектра гостиничных услуг.
Например, в комплексе апартаментов могут быть предусмотрены не только привычные для жилых зданий магазины, кафе, рестораны и спортивные центры. Жильцы могут заказать услуги прачечной, химчистки, уборку в апартаментах. Сами апартаменты сдаются с полной отделкой и зачастую многие девелоперы предоставляют услуги по полной комплектации мебели апартамента.
В России, по данным Минстроя РФ за 2015 год, построено около 1 млн кв. м жилья в Апарт-отелях– это примерно 30 тыс. квартир.
Большим преимущество «нового» жилья безусловно стоить отметить высокую доходность (более 30 % в год), когда покупатели приобретают апарты и сдают их внаем посредством специализированной управляющей компании созданной в структуре-девелопера, либо посредством своих собственных сил. Безусловно локальность объекта и инфраструктура имеет большие «бонусы» перед обычными квартирами, а постоянное проживание для собственников апартамента обеспечивает жильцов комфортабельным уровнем жизни. Новшество Минстроя, касающееся регистрации в апартах, обеспечит им серьезные доводы в пользу апартаментов.
ЦЕННИК ВЫШЕ
Цены на покупку апартаментов в среднем на 10-15% ниже, чем в обычных домах. Закон рассматривает апарт-отели как коммерческую недвижимость, а для нее налоговые ставки выше, чем для жилой, однако кадастровая стоимость объекта в 3 раза ниже квартиры, что компенсируется повышенной ставкой налога.
Тарифы на коммунальные услуги для населения регулируются государством и апартаменты, находящиеся в Апарт-отелях, имеют идентичную ставку с обычным ЖК в районе. Отличие может составлять тарификация за обслуживание комплекса и обычно девелоперы принимают решения в пользу собственников и вводят плату только за пользование инфраструктурными объектами согласно прайса, следовательно, при отсутствии жильцов в своих апартаментах плата не взимается.
ЖИЛОЙ ДОМ ИЛИ СКЛАД?
То, что апарт – это по закону не жилой дом, а гостиница, может быть плюсом для собственников. Ведь при согласовании размещения объекта коммерческой недвижимости применяются не столь жесткие требования, как к жилой.
Апарт-отель могут разрешить строить там, где жилье располагать запрещено – например, это зона отведена Генпланом города под общественно-деловую, промышленную застройку или береговая линия.
Для жильцов, которые хотят быть собственниками в конкретном районе города, где жилье возводить нельзя, это большой плюс.
Так же огромным плюсом будет являться строительства объекта с участием ФЗ-214, где есть заявленный объект в проектной документации и полностью снижает риск, что на земельном участке появится не апарт-отель, а другой объект коммерческой недвижимости.
ПРОЗРАЧНЫЕ НАЛОГИ
Еще один тонкий момент – сомнения инвесторов в доходности вложений в апартаменты. Участники рынка обещают доходность на уровне не ниже 30% годовых собственникам апартаментов в городах-курортах.
Однако у экспертов есть сомнения. Даже в благополучные докризисные времена они оценивали доходность арендного рынка максимум в 25-30%. Сейчас же в сегменте апартов она составляет лишь 23-27% – и это, по оценке специалистов, очень неплохой показатель для инвесторов.
В 2016 году в проекты строительства жилья в Апарт-отелях по всей России будет вложено 30 млрд руб.
Если сравнивать апарты с арендой квартир в обычных жилых домах, то отели надежнее, уверены эксперты. Это цивилизованная аренда, договоры с нанимателями защищены репутацией девелопера и курирующей объект управляющей компании.
Кроме того, деятельность по сдаче обычных квартир зачастую не регистрируется владельцем этой недвижимости в налоговых органах, поэтому налога на прибыль он не платит. Чего нельзя сказать об апарт-отелях.
Иными словами, расходы у владельцев апартаментов при сдаче в аренду немного выше, чем у арендодателей, которые «по-серому» сдают свои квартиры в обычных домах и рискуют ежедневно. Согласитесь это является минимальным неудобством для прозрачного ведения бизнеса с высоким коэффициентом дохода.
ПЕРСПЕКТИВНЫЙ РЫНОК
Эксперты считают, что рынок апарт-отелей очень перспективен. Спрос на апартаменты высокий, и очередные новации Минстроя, касающиеся постоянной регистрации в таких объектах, его увеличат. Причем как со стороны тех, кто рассматривает апартаменты в качестве места постоянного проживания, так и со стороны инвесторов.
В большинстве западных стран это давно развитый и востребованный вид.
Доля «нового» жилья: в Германии 55%, в Австрии 48%, во Франции 39%, в Великобритании 36%, в США 35%, в России 15%
Население в развитых странах уже давно выделяют преимущество апартов перед обычными квартирами и наша страна тоже движется в этом направлении, считают эксперты, однако выбор остается за потребителем.
