Azgard

Правила покупки новостройки в кризис.Как не стать обманутым дольщиком

В теме 8 сообщений

Полтора десятка турфирм обанкротились, десятки банков потеряли лицензии, автозаводы увольняют по 500 человек за раз. На фоне этих новостей  рынок новостроек выглядит удивительно бодро: нет ни банкротств, ни существенного падения цен.

Впрочем, внутренние риски, связанные с рецессией в экономике и западными санкциями, и негативные ожидания нарастают. Кризис на рынке новостроек может разразиться уже этой осенью, триггером способно стать дальнейшее повышение ставок ипотеки.Рецессия в экономике рано или поздно даст о себе знать снижением спроса на жилье.Как не попасть в число обманутых дольщиков:

 

1. желательно покупать квартиры в зданиях, уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства. Да, сделка на ранней стадии может принести прибыль в 10–20%, но в предкризисной ситуации иногда лучше идти по пути снижения рисков. Выбор жилья в готовых домах сегодня весьма широк: это каждая третья квартира на рынке.

iHPuI4EJBLc.jpg

2. покупать нужно только квартиры, строящиеся по 214-му закону «О долевом строительстве». Обо всех «хитрых» вариантах — векселях, жилищно-строительных кооперативах и т. д. — стоит забыть. Если «вексельно-кооперативные» стройки попадут в беду, государство с чистой совестью может не помогать ни застройщику, ни покупателям.

 

3. нужно покупать квартиры в проектах, где инженерные коммуникации уже подведены или их прокладка завершается. Домов без коммуникаций следует категорически избегать: девелопер может искренне хотеть их подвести, но кризис способен помешать это сделать. То же с дорогами: обещаниям в кризис лучше не верить.

 

4. желательно избегать масштабных «монолитных» проектов. Приоритет на стороне небольших проектов или крупных, но четко фазированных и состоящих из отдельных домов. То есть лучше квартира в трехэтажном домике, чем в 40-этажном здании. Чем дом меньше, тем более вероятно, что у девелопера хватит денег его достроить.

page145_29169.jpg

5. желательно, чтобы в проекте участвовал крупный госбанк — Сбер или ВТБ. Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу проводит анализ юридической и финансовой стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность, что госбанк станет достраивать объект сам или будет способствовать его достройке государством, поскольку, допусти банк хронический недострой, пятно ляжет на его собственную репутацию.

 

6. надо внимательно проверить через интернет наличие рекламаций по поводу деятельности девелопера. В частности, наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию, судебных дел и т. д. В интернете, конечно, ведется грязная война компроматов, но и за ней, потратив некоторое количество времени, можно разглядеть элементы правды. Для проверки части информации можно обратиться в офис девелопера или в госорганы. Если компания имела «бурное прошлое», то с ней лучше не вступать в финансовые отношения.

 

7. наличие собственных производственных мощностей говорит о серьезности компании. Следование этим простым советам не гарантирует беспроблемной сделки, но может позволить радикально снизить риски при приобретении квартиры в новостройке.

Изменено пользователем Azgard

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
5 фактов о новостройках. То, что Вы должны знать

На первый взгляд процесс покупки квартиры в новостройке – дело нехитрое: подобрал хороший проект, заключил договор, взял кредит. На деле могут быть нюансы, о которых мы не задумываемся.


 

Например, знаете ли вы что:

1. Изучая проект, нужно поинтересоваться планом развития территории. В нем будет указано, что планируется построить в этом районе в ближайшем будущем. Так Вы сможете узнать, что будет находиться в непосредственной близости к дому и какой вид будет из вашего окна. Тогда Вы сможете избежать ситуации, когда прямо под уставленным цветами балконом окажется въезд в подземный паркинг, а в окно будет видна крыша магазина. 

2. Подбирая варианты, можно столкнуться с незнакомым застройщиком. Например, компанией, которая недавно начала работать и еще не имеет надежной репутации. Поэтому интересоваться нужно не только застройщиком, а всей командой проекта – особенно генподрядной организацией. Качество строительства зависит именно от нее. Так что если у генподрядчика за плечами много успешных проектов, такой команде можно доверять. 

3. Конечная стоимость квартиры может оказаться выше указанной в договоре. У этого может быть две причины. Во-первых, может поменяться индекс строительно-монтажных работ. Во-вторых, по окончании строительства площадь квартиры может отличаться от данных, указанных в проектной документации и договоре. Обмер квартир производит Бюро технической инвентаризации. Процесс этот может занять до 1,5 месяцев. По результатам обмера фиксируется новая площадь квартиры. Если она окажется больше, придется доплатить недостающую сумму. 

4. Процентная ставка за пользование кредитом может варьироваться в Вашем конкретном случае. Это зависит от нескольких факторов. Самый привычный - состоите ли Вы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но кроме того, ставка может зависеть: 
- от того, какую сумму собственных средств Вы вносите на приобретение квартиры; 
- от Вашего текущего места жительства – иногда банки предоставляют более низкие процентные ставки для тех, кто проживает в малых населенных пунктах;
- от наличия специальных программ кредитования – иногда между застройщиком и банком действуют особые соглашения о более выгодных ставках кредитования по конкретному проекту; 
- от того, выбрали Вы квартиру в строящемся или готовом доме; 
- от того, являетесь ли Вы клиентом выбранного банка. 

5. Если ставка по кредиту, которую предлагает Вам банк, необыкновенно низкая, есть вероятность, что в этом банке установлены различные комиссии. В результате этого ежемесячные платежи по кредиту могут оказаться выше. 
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройках 

Обман на рынке недвижимости, в том числе и первичном рынке, всегда присутствовал, и присутствует в настоящее время. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения.

Не стоит думать, что если застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать "подвохов", на практике данное правило очень часто не работает. Юрист одной ведущей компании Олег Сухов рассказал о восьми способах обмана со стороны застройщиков.

8 вариантов обмана дольщиков - покупателей.

1. Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи.

Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема уже повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика. Данный пример совсем недавно имел место в судебном споре с одним крупным застройщиком.

2. Застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы.

3. Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства, или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта.

4. Некоторые компании заключают договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые так же реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам приведенный выше застройщикам так же реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым уже ранее данные объекты были проданы. Кто бы в этом примере не был прав, от застройщика или инвестиционных компаний, но результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно, два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании.

5.Продажа жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговариваются в предварительном протоколе распределения площадей, являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта, застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают принадлежащие администрации площади. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис. На практике, в определенных спорах такие дела мне приходилось выигрывать в пользу дольщиков.

6. Продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается подвох данной схемы? Все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.

7. Это площади и планировки квартир с их дополнительной оплатой. Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют вовсе проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Более того, думаю, многих удивляли ситуации, когда по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту кажется, что он значительно меньше, что очень часто подтверждает независимая строительно-техническая и иная экспертиза. Вот так, на лишних нескольких метрах можно заработать с невнимательных дольщиков значительные суммы неосновательных денежных средств.

8. скорее всего самый наболевший и распространенный способ обмана дольщиков, это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе, что имеет широкое распространение при предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует.


Юридические нюансы с застройщиками

1.Указание цены квадратного метра в условных единицах без фиксации в тексте документа курса у.е.

2.Размер неустойки за одностороннее расторжение.1-5%

3.Пункт взимание коммунальных платежей с момента введения объекта в эксплуатацию  до подписания акта приема-передачи квартиры.

4.Перерасчёт стоимости квартиры из-за увеличения площади в большую сторону. Закон «О защите прав потребителей»(ст.29)

5.Изменение проектной декларации. Обязательное информирование дольщика.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Забыл добавить, что надо смотреть на проектную декларацию на финансовую ситуацию застройщика(смотреть на задолженность).

Изменено пользователем Azgard

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

..... желательно конечно, не все знают вообще, что это такое )))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Кто не знает, тот узнает, когда станет обманутым дольщиком, да и не изучает тему, да и не вкладывает в новостройки.Либо новичок в этом деле совсем.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Многие дольщики переживают, скажется ли пандемия на скорости сдачи жилых домов и считается ли нарушение или смещение сроков тем самым «обстоятельством непреодолимой силы», которое поможет застройщику отказаться от своих обязательств. Может ли застройщик вообще отказаться достраивать дом – с этим вопросом мы обратились к юристам.
https://vk.com/@houseofmylife-rss-1748364361-60949876

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти