Новый формат продаж квартир в новостройках. Брать или не брать и что делать?

[Igor 10 305]

А вот .... и  почти приехали. Что будет с продажами новостроек после 1 июля 2019 года.

А будет следующее.  С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Практически это уход от долевого строительства и прямое финансирование (зависимость) от  банков. Какие это будут банки понять не сложно. Их будет не так много. 

Все это как бы рассчитано на защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков. 

Что это есть на самом деле.  С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование. Проектное финансирование подразумевает хранение денежных средств покупателей на спецсчетах банковских организаций до момента полной готовности объекта. Сдачу его в эксплуатацию. Застройщики же могут вести строительство на собственные средства или   взять  кредит. Где? В тех же банках, аффилированных  правительством. Как обещает ЦБ РФ ставка по займам для застройщиков не будет превышать 5%. Ага. Щас.

     Прекрасно. Как строится Анапа (практика). Инвесторы, крупные и не очень. Но за счет них стройка "поднимается из земли" и  далее раскручивается маркетологами. Идут продажи. Годно. Стройка строится, продажи идут. Чем больше продаж, тем больше вероятность уложиться в сроки строительства. Это понятно

    Что получится сейчас. 

    Варианта два (имхо).

 Вариант 1- й.  У застройщика нет собственных средств и он закредитован банком. 

Казалось бы, чем быстрее построит, тем меньше процент. Однако. А сколько "зарядить со старта", что бы отбить кредит и получить прибыль. И ....упс. Целевая аудитория. Анапа позиционировалась как "город в котором можно купить квартиру за миллион рублей". Все. Нет такого. Ни за единицу, ни за две квартиру уже купить не возможно. Цену на котловане уже, увы, начинаются от 55-70 и более за квадрат. 

Пример. Если я продавал квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию доме ( с ИГО ) за 2 250. То в новострое, на котловане, такая же квартира УЖЕ стоит 2 350.

Это это еще не предел. И что делать? А все правильно, поднимать цену. 

   Вариант 2-й. У нас много денег и строим сами, без кредитов. Прекрасный вариант, который имеет, опять же свою целевую аудиторию. Только вот цена не будет привлекательна для инвесторов, раз. И окажется совсем не подъемной для покупателя, два. При этом надо учитывать сроки строительства. Схема простая. Есть деньги-строимся. Нет-стоим. Примеры? Да. Есть и примеры. Фея (Владимирская, 55) готовые дома, построенные за свой счет. И не слышно и не видно, потому как строятся один дом раз в 5-7 лет. Дома Светланы Бычек на Лермонтова. Стоят уже давно построенные. И что? Про них кто-нибудь знает?

    Цены. Давайте про цены. А цены пипец. Забудьте про 35-40 т.р. за квадрат. Ушло в прошлое, еже. 45-70, в зависимости от места и готовности. И...это не предел. Осталось всего менее 2-х месяцев и  будет 70-100. А деваться некуда. Себестоимость строительства растет + прибавьте банковские аппетиты. А это по прогнозам не менее 20%. 

 

     Как следствие. За новостройками подтянется и вторичка. А объем продаж в процентном соотношении ( по нашему агентству недвижимости составляет 70х30 в пользу вторички. Никаких понижений цен на недвижимость не  предвидится.  Вот и чешем репу. Осталось меньше двух месяцев.  Оставляйте заявки на сайте.  Пишите на форум. Пишите в личку. Успеем помочь в приобретении жилья в Анапе. 

P/S/ Это не призыв к действия и не слоган. Форум читает вся страна и если у кого есть желание переехать в наш прекрасный  город, то успейте это сделать  до всяких этих нововведений и с максимальной выгодой для Вас.

С уважением, Игорь. 

 

[Konstantin_56 690]

При таком подходе - желание покупать на "котловане" при гипотетической цене 70-80 руб будет стремится к нулю. Да и готовое жильё продать за 100 за квадрат вряд ли возможно. Ладно бы это было где-то в центре, но все сладкие куски уже выбраны. Например, я смотрю со своей колокольни - покупать задорого на Супсехском шоссе или Алексеевке ? Как говорят, рынок всё отрегулирует. Поживём, посмотрим.

[Yury 363]

9 часов назад, Igor сказал:

Осталось всего менее 2-х месяцев и  будет 70-100.

Игорь Евгеньевич! С Вашего позволения, 8-го июня обсудим

 

 

[Region 82]

Как следствие, возможно, для конечного пользователя выгоднее будет построить дом, чем квартиру. Тогда наверное вырастут цены на землю. Замкнутый круг 

[174 353]

Цены до бесконечности расти не могут, особенно в нынешней ситуации при отсутствии роста доходов населения. Миграция уже снижается в Краснодарский край. 

Цены, конечно, подрастут, но не глобально. В 2018 году уже взлетели, основная масса кто хотел тот купил.

ИМХО

[Ivan63 200]

Такой рост цен могут вызвать только существенные ограничения в самих объемах строительства. Пока этого нет, не считая запрета на высотную застройку 300 м. от моря. 

[MIKKAT 1 319]

Подобный вариант - это "серая схема" на грани фола без каких-либо гарантий в случае затруднений у Застройщика.

[MIKKAT 1 319]

В 09.04.2019 в 08:48, Ivan63 сказал:

Пока этого нет, не считая запрета на высотную застройку 300 м. от моря. 

У нас стоит одним только начать, как другие подхватят и сделают еще "лучше":

https://realty.ria.ru/20190405/1552420326.html

СИМФЕРОПОЛЬ, 5 апр – РИА Новости. Строительство жилья в Крыму в 500-метровой прибрежной зоне будет запрещено, заявил глава республики Сергей Аксенов.

Как эти два события связаны между собой, думаю объяснять не нужно.

 

Вместе с тем, уже сейчас цены на недвижимость в Крыму раза в полтора. а то и два выше, чем в Анапе, а разделяет их фактически только мост. Отсутствие строительных площадок в ближайшем удалении от моря только подстегнет новый виток роста цен на недвижку в шаговой удаленности от среза воды.

[MIKKAT 1 319]

В 09.04.2019 в 08:24, 174 сказал:

Миграция уже снижается в Краснодарский край.

Вы неверно трактуете информацию, при этом не указываете какому временному промежутку соответствуют Ваши выводы.

На сегодняшний момент в КК снижается не миграция, она как раз положительная, а снижаются ее темпы (прирост численности).

При этом общая численность населения неуклонно растет.

И всем им нужно где-то жить...

 

https://sochi24.tv/obshchestvo-sochi/naselenie-krasnodarskogo-kraya-rastyot-tolko-za-schyot-migracii

 

Население Краснодарского края по состоянию на 1 июня 2018 года составило 5 миллионов 616,8 тысячи человек. Из них 55% проживает в городах, 45% - в сельской местности.

По данным Краснодарстата, с начала 2018 года население региона выросло на 13,4 тысячи человек. Рост произошёл за счёт миграционных процессов. Так с начала года в край въехало 73,4 тысячи человек, а выехало 56,1 тысячи. По сравнению с прошлым годом миграционный прирост населения увеличился более чем на 4,7 тысячи человек.

Что касается естественного прироста населения, то тут наблюдается обратная картина. Средняя рождаемость составляет 10,8 на одну тысячу населения, в то время как смертность — 12,5 на тысячу. В абсолютных цифрах в каре за полгода родилось 25132 человека, а скончалось 29069 человек. На некоторых территориях региона превышение смертности над рождаемостью составляет 1,5-2 раза.

 

Да и Википедия вторит таким выводам:

 

Изменено 10 апреля, 2019 пользователем MIKKAT

[174 353]

1 час назад, MIKKAT сказал:

Вы неверно трактуете информацию, при этом не указываете какому временному промежутку соответствуют Ваши выводы.

На сегодняшний момент в КК снижается не миграция, она как раз положительная, а снижаются ее темпы (прирост численности).

При этом общая численность населения неуклонно растет.

И всем им нужно где-то жить...

 

https://sochi24.tv/obshchestvo-sochi/naselenie-krasnodarskogo-kraya-rastyot-tolko-za-schyot-migracii

 

Население Краснодарского края по состоянию на 1 июня 2018 года составило 5 миллионов 616,8 тысячи человек. Из них 55% проживает в городах, 45% - в сельской местности.

По данным Краснодарстата, с начала 2018 года население региона выросло на 13,4 тысячи человек. Рост произошёл за счёт миграционных процессов. Так с начала года в край въехало 73,4 тысячи человек, а выехало 56,1 тысячи. По сравнению с прошлым годом миграционный прирост населения увеличился более чем на 4,7 тысячи человек.

Что касается естественного прироста населения, то тут наблюдается обратная картина. Средняя рождаемость составляет 10,8 на одну тысячу населения, в то время как смертность — 12,5 на тысячу. В абсолютных цифрах в каре за полгода родилось 25132 человека, а скончалось 29069 человек. На некоторых территориях региона превышение смертности над рождаемостью составляет 1,5-2 раза.

 

Да и Википедия вторит таким выводам:

 

Я всё верно трактую, об этом и речь...

[MIKKAT 1 319]

Рад, что мы поняли друг друга )

В любом случае, спрос не прекратился, а цены не снижаются

[174 353]

Здесь же Юхх, сюда все хотят. Но не у всех получается.

А о снижении цены можно только мечтать....

 

 

[Igor 10 305]

В 09.04.2019 в 07:02, Yury сказал:

Игорь Евгеньевич! С Вашего позволения, 8-го июня обсудим

Юрий, может до сотки и не дойдет, но будет близко к этому. Общался со многими ведущими застройщиками в Анапе. И...свою роль в продажах новостроек не увидел. Касаемо  посреднических услуг. Но, опять же.... на каждую хитрую ж...пу что-то да найдется. Потому распродать комплекс силами отдела продаж, без существенных вложений, не представляется возможным. 

P.S. Стройки, которые "на слуху" только на рекламу выкидывает по одной квартире в месяц. Потому и продаются, поэтому  и строят. Лишние траты на рекламу это минус моржа застройщика. 

[Yury 363]

1 час назад, MIKKAT сказал:

В любом случае, спрос не прекратился

Я знать не могу, но вот один анапский риелтор-"иксперт", суперпопулярный блоггер и звезда ю-туба недавно заявил, что количество продаж новостроек в этом году в Анапе сократилось "в разы".

И мне показалось, что в этом высказывании он впервые не "соврамши".

[Yury 363]

3 минуты назад, Igor сказал:

свою роль в продажах новостроек не увидел. Касаемо  посреднических услуг

Как это "не увидели"? Застройщик вкладывается в рекламу, а агентства недвижимости, во многом благодаря этой рекламе, ему покупателей подтягивают :)

[Igor 10 305]

5 минут назад, Yury сказал:

Я знать не могу, но вот один анапский риелтор-"иксперт", суперпопулярный блоггер и звезда ю-туба недавно заявил, что количество продаж новостроек в этом году в Анапе сократилось "в разы".

И мне показалось, что в этом высказывании он впервые не "соврамши".

Андрюха Ворсов (Независимый эксперт), Илья (Рейтинг новостроек) или кто другой?

[Igor 10 305]

6 минут назад, Yury сказал:

Как это "не увидели"? Застройщик вкладывается в рекламу, а агентства недвижимости, во многом благодаря этой рекламе, ему покупателей подтягивают :)

Не ))), далеко не так ))) Просто в новой схеме продаж нет агентств недвижимости.. Нет посреднических услуг в  продажах строящегося жилья.

[Dmitriy40 660]

Только что, Yury сказал:

Я знать не могу, но вот один анапский риелтор-"иксперт", суперпопулярный блоггер и звезда ю-туба недавно заявил, что количество продаж новостроек в этом году в Анапе сократилось "в разы".

И мне показалось, что в этом высказывании он впервые не "соврамши".

Вот и мне показалось, что новые дорогие стройки, по ним тишина. Нет обсуждений на форуме, вероятно нет и покупателей, или они единичны...

[174 353]

14 минут назад, Yury сказал:

Я знать не могу, но вот один анапский риелтор-"иксперт", суперпопулярный блоггер и звезда ю-туба недавно заявил, что количество продаж новостроек в этом году в Анапе сократилось "в разы".

И мне показалось, что в этом высказывании он впервые не "соврамши".

С такими ценами  обьёмы продаж точно снизятся, так как в других регионах нашей необъятной страны цены на жильё так не выросли, а в некоторых даже и снизились...

Должно пройти время....

Изменено 10 апреля, 2019 пользователем 174

[Yury 363]

9 минут назад, Igor сказал:

Андрюха Ворсов (Независимый эксперт), Илья (Рейтинг новостроек) или кто другой?

Первый из них на канале Марины Мусатовой в ролике про кошечек, опубликованном 6-го марта, примерно с 14-00.

9 минут назад, Igor сказал:

Просто в новой схеме продаж нет агентств недвижимости.. Нет посреднических услуг в  продажах строящегося жилья.

Красавцы анапские застройщики! Тратятся на рекламу, экономят на агентах. А если бы тратились и там и там, вдруг объем продаж бы повысился? Вдруг в хорошо продуманной системе продаж такой эмерджентный эффект сработает?

[Yury 363]

10 минут назад, 174 сказал:

в других регионах нашей необъятной страны 

цены на жильё так не выросли

Абсолютно верно. По темпам роста цен на метр в новостройках Анапа была в неоспоримых лидерах.

В частности, и по этой причине я считаю, что потенциал прироста цен в Анапе близок к своему исчерпанию.

[Ivan63 200]

Привлекательность курорта надо повышать вцелом, чтобы спрос не падал. Застройщикам, как главным выгодоприобретателям, пора уже об этом задуматься, если хотят остаться на рынке.

[Igor 10 305]

53 минуты назад, Yury сказал:

Первый из них на канале Марины Мусатовой в ролике про кошечек, опубликованном 6-го марта, примерно с 14-00.

Никогда про такую не слышал и поиском не ищется )))) Да и зачем она нам )))

[Igor 10 305]

1 минуту назад, Ivan63 сказал:

Привлекательность курорта надо повышать вцелом, чтобы спрос не падал. Застройщикам, как главным выгодоприобретателям, пора уже об этом задуматься, если хотят остаться на рынке.

Иван, даже прогнозировать не берусь. Все стройки, на которые получены разрешения, а их более 20 будут строится по старым правилам. А это не мало.  И 2-3 года так и будет. Потом уже будем посмотреть ))) За это время провинциально-милую Анапу уже можно так уган...ть, что .... и желания жить здесь не останется. Или наоборот. 

[MIKKAT 1 319]

8 часов назад, 174 сказал:

С такими ценами  обьёмы продаж точно снизятся, так как в других регионах нашей необъятной страны цены на жильё так не выросли, а в некоторых даже и снизились...

Должно пройти время....

А что в других регионах делать? Деньги для покупки квартиры на море зарабатывать? Так таких мест все меньше, меньше число экономических центров становится. Зачем ждать пенсию, если есть реальная (пока еще) возможность прожить жизнь в мягком климате и без ежедневного стресса?.. Жизнь одна, поэтому как ее прожить нужно не думать, а просто принять решение и жить.